孙宪忠

“我国的不动产登记无法和物权法相配合，不能达到为物权提供统一法律根据的要求。因为在我国现实中不仅仅是多部门登记，而且还是多级别登记。”

备受关注的《不动产登记暂行条例》即将揭开面纱。

7月30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，讨论《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)，决定向社会公开征求意见。会议决定，按照立法程序要求，将征求意见稿向社会公开征求意见，之后再推进相关法律修改工作。

今年6月，《不动产登记条例草案》(专家意见稿)提交给国土资源部作政策参考。对于呼之欲出的《不动产登记暂行条例》，外界一直抱有很大的期待。一旦不动产登记开始实施，是否意味着官员的房产将无处遁形？而不动产登记是否对于抑制房价也有一定的作用？

带着这些问题，法治周末记者专访了《不动产登记条例草案》(专家意见稿)的起草人之一—中国社会科学院法学研究所民法室主任孙宪忠教授。

管理混乱的多部门、多级别登记

法治周末：不动产统一登记条例出台的背景是什么？

孙宪忠：简要地说，根据我国物权法第10条第2款的规定，我国应建立统一的不动产登记制度。这就是制定统一的不动产登记的根据。

法治周末：我们应该如何理解不动产登记法？

孙宪忠：不动产登记为当事人的物权提供法律根据。不动产登记是物权法规定的“物权公示”的一种重要方式，它把不动产物权记载在国家设立的不动产登记簿上，如遇争议，不论是司法机关还是一般人都能够很方便地从不动产登记簿的记载来确定权利和保护权利。

“不动产登记法”实质上就是一部程序法，规定人们可以提出哪些不动产登记申请、申请如何提出、由谁负责登记、信息记载在哪、灭失的不动产物权如何登记等事项。

法治周末：您如何评价目前的不动产登记制度？

孙宪忠：我国的不动产登记的现实情况和物权法的要求差距很大。1995年我回国以后在这一方面做了一些相关调研工作，发现我国的不动产登记无法和物权法相配合，不能达到为物权提供统一法律根据的要求。因为在我国现实中不仅仅是多部门登记，而且还是多级别登记。不动产登记由四至五个登记部门，土地、房屋、林业、农业、海洋等部门都有权力进行自己领域的登记工作，另外还有些部门虽然没有获得授权但是也开展了自己领域的不动产登记。所以登记总共有八九个部门。此外，按照土地管理法等法律的规定，登记可以在市县一级政府进行，也可以到省级政府甚至到中央政府设立的土地管理部门去登记。这种登记属于乱开天窗，无法提供统一的不动产物权法律根据。

登记机构发给当事人的权属证书也是五花八门，如房产证、房屋所有权证、房地产权证、房地产证等。

这样的登记制度给不动产的法律实践带来极大隐患。举个例子来说，在我国如果需要对不动产进行抵押，在没有建筑物时必须在土地部门进行设立抵押权的登记；在有了建筑物时必须在房地产管理部门办理抵押登记。但是现实生活中，开发商先拿到地权，其抵押时在土地管理部门登记；以后开始建设了，需要做抵押时必须在房地产管理部门登记。这样土地和建筑物的抵押是分开登记的。但是法律又规定，实现抵押权时，土地和建筑物不可以分离。这时候，势必出现两个抵押权人的权利都受法律保护但是都无法实现这个严重的局面。

也就是因为这样，我在很早就提出了“不动产登记五统一原则”，即统一立法、统一登记的法律效果、统一程序、统一登记机关、统一登记簿和权属文书。