无锡早在去年年底既已传出2014年要取消限购的消息，而2013年较好的市场业绩不知道何以引起了部分群体的“嫉妒”心理，年初频繁唱空楼市，整个市场弥漫了悲观情绪，尤其是影响了购房者的的信心，使得好端端的市场凭空下滑；而事实上，无锡已经是无须限购但受伤最深的城市之一，因此放松限购的呼声尤其强烈，从限购以来无锡的市场表现来看，无锡是少数量价齐跌的限购城市，其他多数一二线大城市限购效果并不明显； 而且限购以来无锡整个的成交结构已明显发生了变化，从改善为首转为刚需主力，已明显被限购调整至合理状态，因此在这个时候取消限购，适当的放松市场的自由度是十分有必要的。然而2014年上半年，呼之欲出的松绑跟我们玩起了“躲猫猫”，4月初的时候传言要取消144平米以上的房屋限购，后来一直没有正式发文；经历了成交的持续下滑，多个地段、品质兼优的楼盘大幅降价之后，市场更加需要取消限购来提振信心，这时苏州、武汉、济南等城市陆续传来限购取消的官方消息，不久后的7月25日无锡房管局官方网站“无锡市场网”发文《无锡90平米以上(含)房源取消限购》，也就是说，从7月26日起，对于90平米以上的房源，无论是本地外地的购房者都不再限制购买套数，外地购房者也不再需要提供一年的完税或者社保证明。说明无锡已经较大范围的放开了限购，较先前144平米以上放开的猜想更近了一步，业内顿时热血沸腾，而部分人士却认为限购取消对市场并没有多大的利好，那么我们从理性的角度来看，取消90平米以上限购对市场有以下几个方面的影响：

    一、短期内会带来部分被抑制需求量的释放，但价格不会被强势刺激，建议开发商仍然坚持“以价换量”抢占市场。

    从无锡25号先后当天至今的成交情况来看，商品住宅每天都保持百套以上的成交，而7月总共有11天去化低于百套；而从孔雀城、中海凤凰熙岸两个案场的客户来访量来看，也明显高于限购前；也就是说短期内限购取消会带来一部分需求的释放，但趋势型的放量还需要长时间的证明。

    就无锡现在的情况来看，目前，商品住宅90平米以上的库存总量818.94万方，占到全市总量的86.83%，其中滨湖区占比近30%，而滨湖区是改善需求的首要选择区域，因此取消限购一定能拉动一部分改善置业，释放当前的库存压力。而且，90平米以上房源限购之前平均成交占比82%，限购之后占比77%，按年均550万方的量来计算，限购压缩了约27.5万方的去化量，占全部成交量的5%左右，这部分被自然挤压掉的量取消之后一定会有效反弹。再次，由于限购，很多项目大面积房源在近几年都遭遇滞销，香樟园更是封盘等待市场机会，但是限购的三年半时间里有很多高端住宅和别墅项目经渠道营销而签了很多线下合同，而一旦限购取消这些房源可能都将被正式的备案，定会带来成交上的增量。从克而瑞目前调研的情况来看，无锡的中高端项目基本都有线下备案的合同，其中太湖锦绣园约有30套别墅，1.8万方的面积未正式备案，而路劲天御有20套，3200方面积的房源未正式备案。

    限购一放开就涨价一定是不明智的行为，开发商应该借此机会先吸纳更多的客户信任，赢得更多的市场业绩，量上去了才能开始谈利润，谈价格。

    二、长效机制逐步取代“限购”是市场良好运行的好开端。

    市场失灵需要宏观调控，而无锡在限购之前并未出现明显的泡沫，中国整体购房者的传统心理也几乎不存在借贷方面的金融风险，因此无锡遭遇限购是明显被“误伤”了，取消限购这种去行政化的政策对市场的长期发展一定是利好的，这样才能还原市场的本来面貌，除非出现不可抗力因素使得市场失衡才需要类似“限购”这种强制性手段；而取消限购明显是市场化运行的一个良好开端，“你不买我不强迫，你买我不阻碍”才能缔造出更健康的供求关系。

    三、企业和购房者的信心将被提振，但还有待实际效果的检验，看好中长期利好。

    取消限购是无锡各开发企业迫不及待的一项政策，从前两月降低落户门槛开始，开发商们就以此为“救市信号”疯狂借题发挥，更有开发商在售楼处打出“限购取消”的广告来吸引购房者，而限购取消的真正落地也就是企业看到的真正希望；降低落户门槛没用，降准没用，降价还是没有用，只能寄希望与“取消限购”这种重大的放松政策，虽说放松限购难以有立竿见影的效果， 
从购房者的心理层面考虑，今年的房地产市场受购房者心理因素主导，限购取消被确认心理因素将会急速转向。2014年无锡的房地产市场遭遇莫名的滑铁卢，成交低迷，降价项目此起彼伏，而主要的原因还是由于年初媒体、专家唱空楼市导致购房者产生悲观的心理预期，加上市场表现持续不给力，观望情绪继续加重，导致一个恶性循环；而90平米以上房源限购取消无疑是一个救市信号的释放，购房者的心理一定会发生转向，市场信心的提振是毋庸置疑的。

    但有一点需要提出的是，限购虽然被适度放开，但限贷短期内还不会松动，而真正自住型购房者无论改善还是刚需对贷款的依赖度还是很高的，因此仅放松限购只能说是调控开始松动，不管是否能来带市场的质变，但一定不会导致市场再下行，顶多就是效果不明显；而无锡从落户门槛降低开始，到法定准备金下降，到现在的放松限购，可谓是放松的程度步步深入，在这种情况下我们需要的是正能量，这已经是最差的时代了，因此无需过分悲观，但仍需谨慎。(文/克而瑞无锡机构房价首席分析师  王新科)