万亩级的项目、动辄数百亿元的投资规模、大手笔的海外收购，以及3年时间连下近10城，在外界看来，万达集团在文化旅游地产方面的动作几近疯狂，并且债台高筑。然而，当走到表象背后，看到万达严格的财务管控、用到极致的金融杠杆、成熟的运作团队、稳固的合作联盟和雄厚的资金支持，你的判断也许会更加接近事实。

“我也不知道，万达的模式到底是我们蒙对的，还是真的是我们自己研发出来的。”对于从2007年便开始寻求转型的王健林来讲，并没有可以参考的模式，一切都是摸着石头过河。从模式来讲，需要大量资金沉淀的万达文化旅游综合体目前仍依靠先行的可出售物业回收现金流，但这仅是现阶段的无奈之举，并非万达的最终追求。根据万达的计划，2020年之后，房地产销售收入占比将降到50%以下。

面对质疑，万达正在为尽早形成旅游综合体全国联动格局加紧建设，目前，已经有企业开始模仿万达模式，万达正在抢跑。

高杠杆用到极致

业内曾有一个粗略的计算，万达已经投资的旅游综合体项目总投资额已经达到2000亿元，但这并不意味着万达需要真金白银投入这么多，其中一个关键环节便是其用到极致的高杠杆模式。

先看万达在海外的收购案例。2012年7月，万达以26亿美元收购美国第二大影院MAC，但万达实际出资只有7亿美元，花旗银行、中国进出口银行都为其提供了低息贷款。

2013年6月，万达又以10亿英镑收购英国圣汐游艇公司和伦敦的一家五星级酒店，王健林曾公开说，这10亿英镑中，万达只需要自筹一半资金，一半靠融资。其实，王健林这样说还是过于保守了，实际的杠杆率其实更高。

曾经参与过万达海外地产项目的一位金融机构董事长透露，由于万达的品牌效应，能够以很低的价格拿到地，其在美国以约100万美元拿到的地块，经评估机构评估后价值200万美元，万达计划以50%的抵押率融资100万美元，这就相当于万达不需要任何资金投入就拿到了土地。“万达自己一分钱都没有出，这让我们心里很没底。”这位董事长如此说。然而，万达是不愁找不到融资机构的。

万达在国内的项目同样使用了非常高的投资贷款比。

王健林曾公开称，每个文化旅游综合体项目的注册资金约在30亿~40亿元，其中拿地约8亿元，启动资金10亿元。而项目当年的投资并不完全由万达自掏腰包，主要由三部分构成，自己拿35%~40%的注册资金，银行融资约30%，剩余靠预售款收入解决。

青岛东方影都项目，总投资规模为500亿元，启动资金为50亿元，据业内人士透露，该项目的投资贷款比例高达75%。也就是说，一个500亿元的项目，万达实际出资只有12.5亿元。

以这样的比例粗略计算，2000亿元的总投资，实际需要的自有资金仅有50亿元，这对于万达集团来讲并无压力，但高负债却对资金的快速回流提出了很高的要求。在万达旅游综合体建设前期，并没有形成运营收入，万达选择了通过可销售物业回现，这也就形成了我们目前所能看到的万达文化旅游地产的开发模式。