而以往十几年的经历证明，以投资性需求造成的经济繁荣，一定会导致巨大的泡沫。如果在这种泡沫生成过程中同步提高了生产力，即使泡沫破灭，同样会让经济陷入困境，但不久还是会复苏，如19世纪美国和英国的铁路泡沫及2000年的网络泡沫。反之，如果这个巨大泡沫仅是以过度的信用扩张在严重超支未来，仅是恶性的财富转移，那么这种短暂繁荣的结果只能是泡沫破灭、经济成长突然中止及衰退，除了给整个社会经济造成极大的震荡与伤害，不会有别的。如上世纪九十年代日本泡沫经济的破灭及2008年美国的房地产泡沫破灭便是如此。

现在还有一种似乎被广泛认可的观点，当前中国房地产市场调整既不同于2008年的美国，也不同于二十年前的日本，中国楼市所处阶段是调整期，但不会崩盘。这样的话等于没有说，根本就没有证明什么事情。世界上根本就没有两片相同的叶子，岂能有个完全相同的重大事件?从任何一个角度来比较，中国房地产市场当然可以找到许多与美国和日本不同的东西。可是，从历史经验来看，为何金融危机会一次又一次的发生?就在于每一次金融危机所表现的形式、所诱发的原因都是各不相同。也正因为这种不同，绝大多数人往往都是每次金融危机的事后诸葛亮。再说，面对系统性风险的爆发，人类的理性都是有限的或无法预测的。还有，尽管不同国家的房地产泡沫破灭或金融危机爆发的导火索不同，但有一条是相同的：如果以过度的信贷扩张吹大的房地产，其泡沫破灭就是必然的，而且这种房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及整体经济的衰退。这是经济学的内在法则，没有哪个国家可违背。

因此，现在最紧要的问题，并非要对我国楼市的周期性调整争出什么结果，而是先要对当前楼市形势有个准确的判断。只有这样，政府才有可能做出正确决策，并找到真正化解当前楼市危机的有效政策，进而将房地产周期性调整的风险及成本降到最低限度。

以笔者管见，对当前楼市的基本判断，至少应建立在以下几个基点上：

首先，我国楼市仍是个投资投机为主导的市场，这不仅在于20%以上的城市家庭持有两套以上住房，而且在于当不少城市的住房销售急剧下降时，其价格则不下调。在这样的市场上，住房投资者出价一定高于住房消费者，绝大多数住房消费者根本没有支付能力进入。房地产开发商所谓的“刚性需求”及“改善性需求”基本上都是无效需求。如果希望以调控放松而不调整价格，要释放这些住房需求根本不可能。

其次，以信贷过度扩张推动的住房投资市场是不可持续的，要让这个市场回到健康发展道路，由投资向消费转型是必然的。但在这转型过程中，或住房市场周期性调整过程中，住房供求关系会严重失衡。面对这种失衡，只能通过价格不断地回归理性才能让住房消费需求释放，人为地干预，结果只能南辕北辙。现在各地房地产市场最大的问题就在于房地产开发商、地方政府及住房投资者不愿意认可这种市场的转型及调整，总想以人为意志来对抗市场内在法则。这种观念不改，住房市场周期性调整的风险及成本将大增，房地产崩盘的概率也会上升。

复次，任何住房市场价格及政策调整都是一场重大的利益博弈过程。如果不能够厘清这些利益关系，同样也无法正确判断楼市基本形势。

总而言之，楼市泡沫破灭是否会导致房地产崩盘，既取决于不同的地方楼市泡沫吹大程度，也取决于政府对楼市调整的干预程度。对楼市的周期性调整人为干预越多，房地产崩盘的概率就越高。 (作者系中国社会科学院金融研究所研究员)

（来源：上海证券报）