无效的降价
二三四线城市房地产市场预期正在发生改变,“降价跑量”是多数房企选择的应对之策。然而,与以往不同的是,大多业内人士表示,高地价使房价下调空间有限。
江苏省房地产商会副会长蒋佳平给记者算了一笔账:目前常州房价均价6800元/平方米。本地房企开发成本为3800元/平方米+楼面地价;外来企业成本价为4500元/平方米+楼面地价,而目前在售的项目,大多是两三年前市场形势好、地价高时拿的地。“算都算得出来,有的楼盘就是在亏本卖”,“而且在各家都选择降价的情况下,一样还是卖不动”。
银行对房地产领域的贷款收紧,更令二三线楼市雪上加霜。无锡市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者,“上半年,首套房贷利率实际是普遍上浮的。有的小型股份制银行已停贷个人首套房贷。”这位负责人表示,尽管央行要求银行支持首套房贷,但目前无锡当地各银行并没有具体的行动。
而在开发贷环节,银行对风险的把控更为严格。据了解,无锡、常州中小开发企业,因资金周转不畅,被银行收缴楼盘公开拍卖的不在少数。
“特别对中小房企而言,有的不得不借新偿旧,甚至采用民间借贷方式弥补资金缺口。”知情人士告诉记者,银行通常会承诺企业还了旧贷款后,新贷款马上会批下来。但房企借了高利贷还了银行贷款后,却不一定能拿到新贷款。这种情况下,房企无奈携款跑路,或低于成本价抛房,导致债务纠纷及烂尾楼项目逐渐增多。
另一个支撑房地产市场需求的重要因素,是新增人口的导入。但与上海、南京、苏州等大城市相比,无锡、常州这样的二三线城市对外地人口的吸纳力有限。2013年,苏州吸引了19万外来人口,无锡仅引入1万外来人口。外来人口导入不足,意味着要消化市场库存只能释放本地需求,而这是一个漫长的过程。
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