杨燕绥：以房养老面临的第一个问题就是如何给房子定价

我们今天说的是反向抵押的以房养老，那其他国家以房养老方式很多，以大换小，两套卖一套，什么近郊上远郊，有很多。今天说的是反向抵押，所以第一个问题就是如何定价，那要有一套房产的定价标准，比如学区房被炒作的高价算不算，这也得有严格的有一套法律和定价标准，和有资质的第三方评价机构。那么，最大的问题还是房价波动，所以实际上真正能做好，反向抵押以房养老一般都是第一套房子，就是西方国家真正能做保障的补充方式来做的都是第一套房。

比如美国，对在外面打仗的军人，还有派到国外机构的那些人，他们是老老实实拿工资的人，很难挣到其他外快的人，这样他到老了也就买一套房子，有的甚至到退休了，他房产的按揭还差5%没还完，那么美国对这样的人有一个政策，你的第一套房子，而且你的终生信用没有欠教育贷款，不欠社保税等等，调查以后，政府会来给一个担保。那么，中国要真正能好好的做以房养老，尤其我们现在老龄化这么严重，又没有护理保险，尤其一些老人有存量资产，把它能变成流量是个很好的事情，但是这里怎么抑制房价？第一套房子如果是有半福利性质的，它的价格实际上是一个封闭运行的，不是完全市场化的，所以这时候房价调整是有一定的政策因素的。

比如新加坡的政府租屋，它的价格永远是市场价的十分之一，或者八分之一，北京目前试验的自住型商品房（地块汇总、实拍、论坛），是市场的70%，所以他有一定的政策因素在里面，那么这时候他可以用政策的手段来抑制房价波动，但是这个往往是指第一套房，带有保障性房性质，这个时候政府参与进来，政策手段抑制价格的因素就可以解决价格波动问题，把不确定性变成确定性。

寿命上基本上按人均预期寿命来算，像我们国家今年大约是76岁，那你就参考76岁来算它的残值，你不至于一下给摊到90岁，那你这房子不值钱了。

张鸿：我们在试点期间最需要的是有公信力的中介机构

新加坡有屋契回购计划，其实就是反向抵押，但是它局限在哪？局限在这个租屋里面，租屋就是政策性住房，所以它本身就不是完全商品化的，所以政府在里面能做的事情很多，而且还会用一些政策。那以房养老是什么呢？是我自己用大房子换成小房子，但是新加坡会用政府的一些政策，你如果用大房子换成了小房子，那你会有一些补贴，或者你到郊区去了，你会有一些补贴，会鼓励你这么做。做这个事情有两个好处，一个是你自己养老的钱有了，第二个是市场上的房屋能够保证它很好的流通，也能起到在某种程度上房价抑制的作用，但是这是政府只能做在政府决策里面的事情。包括美国对一些以房养老的担保，市场上其实需要特别多的专业的、第三方的、有公信力的中介机构，无论是算寿命，还是算房屋的价格，这些是现在我们在试点期间最需要的。【来源：央视财经】