杨燕绥：以房养老必须面对四个难解的难题

以房养老的难题应该有四个，第一就是观念上，中国的老年人，当然也不是年轻人完全的啃老，是老年人心甘情愿的要给孩子留点什么，这个观念还是挺重的。所以实际上随着老龄化，平均寿命高了以后，这个观念才会变，从养儿防老变成了养老防儿，这时候这个观念才会扭转过来；第二就是土地使用权，因为我们房子是自己的，但是土地使用权是有限的，是70年产权，所以有多少人会涉及到土地使用权要延长，跟他的寿命要对等，我想这个国家会给政策，因为这个是最容易让步的事情也最容易克服，因为这涉及到政府，土地是国家的，国家总是要考虑这个问题的。第三就是价格波动，如果这个国家的房价一直比较稳定还好办，要是价格波动特别快，那不确定性就太强了，不管是反向抵押还是抵押者都面对一个波动；第四就是没有人知道到底老人能活到多久，这个专业上叫死亡率风险，这也是个不确定性，那么不确定性就都是风险。

保险公司比银行好一点，他有精算师，但是精算师，对于房价波动的问题，还有长寿的问题，精算师一下子把每个以房养老的人的寿命给算到90岁，那这房子就不值钱了。但是周期太长了，这个反向抵押的人就不核算了，给你一算，20年平均到每个月你没有多少钱，而且没多少钱比那个我租房子还低，那我干嘛要抵押，我还不如租房。

张鸿：以房养老里最难算的是房价的帐

房屋的使用权肯定是可以延长的，但问题就是未来是不是需要涉及到续费的问题，那续费成本是不是在你最初时候设计这个保险合同的时候就得考虑进去？所以就需要保险公司来做特别精算的设计。为什么这一次保险公司和过去的银行稍微有一点区别，就是银行一般来说，我们从银行贷款，买房子贷款都是贷20年，25年，30年，那是精准的，它很简单，套用就行了。保险公司善于干的活是不精准的，时间没那么特定。从保险公司的角度来说，他是倾向于算的更长一些的，因为反向抵押，就是我们把房子卖给保险公司，然后保险公司按月给我们钱，抵押贷款，他还贷款，按月给我们钱，到最后这个房子归他，所以这个周期越长，他就越少给我们钱。

其实这里面最难的是房价，因为这个事情是什么呢？就是等于我们一次性把房子卖给了保险公司，这个时候我的判断大概是房价不会涨的太狠。我如果不那么急缺钱，我不会在还在涨的时候把房子卖出去。但是从保险公司的角度来说，他买了你这个房子，他是希望未来房价涨的。如果暴跌，比如我们正向抵押时候，如果房价暴跌，那我就可能断供，那么保险公司也存在这个问题。如果房价暴跌，他断供，那未来很可能出现什么呢？现在房价一暴跌，就会有原来有房的人到售楼处去抗议，那未来房价暴跌，那可能会有一些老年人出来抗议。