原标题：“零首付”购房重出江湖 空手套白狼后续风险大

据《投资与理财》，近来,“零首付”、“低首付”楼盘重出江湖,吸引了不少购房者入市。不过,业内人士提醒,“零首付”增大了购房者还款压力,存在一定的风险。

 “告别首付,无压力购房筑家计划。”

这样的宣传语有没有吸引力?买房都不用费劲了。

这是位于北京亦庄的珠江四季悦城推出的“全盘无首付”促销策略,是继该项目推出区域最低价后,再次大力度推出让利措施,也是北京首个“零首付”楼盘。通过该计划,购房者可以获取由搜房网提供的金融支持。

此外,珠江四季悦城还推出了10套指定房源,这些房源在享受“告别首付,无压力购房筑家计划”权益的同时,还可获得其他金融服务的优惠。

自3月以来,全国各地房地产市场可谓风声鹤唳,后市观望情绪愈发强烈。记者调查发现,近期一些城市开发商纷纷推出“零首付”、“低首付”楼盘,但是看上去优惠的“零首付”背后却暗藏风险。

多地频现“零首付”

今年以来,受到银行信贷紧缩、楼市调控政策以及多个城市楼盘降价等诸多因素影响,全国各地楼市成交量一直不温不火,房价也呈现下滑趋势。

市场各方对今年楼市的确产生了担忧,甚至有人用“低迷”这样的词语来形容。为了刺激购房者入市,有楼盘推出开发商“垫首付”、“零首付”、“首付分期交纳”等营销措施。

位于山东省青岛市黄岛区江山路的水晶海岸项目,近期就推出分期交纳首付的促销活动,一套价值60万元的房源,可先交纳10%的首付款,剩余的由开发商垫付。如此一来,购房者就可以凭首付发票,向银行申请贷款,只要到10月31日之前将剩余首付款补齐还给开发商即可。而正常情况下,购房者贷款买房,首套房的首付比例一般为30%。

位于广州番禺的时代倾城今年5月推出了“零首付”计划,购房者只需交5万元定金即可签约,首付款最长可分18个月付清,全额分期付款最长3年付清。同样位于番禺的金月湾近期也推出了“一成首付”活动,允许业主在一个星期内付一成首付,首套房买家可以在6个月内付三成首付,二套房买家可以在6个月内付清六成首付,并且免息。据搜房网数据,5月份广州共有155个楼盘推出优惠促销活动,其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活动。

在深圳,中介公司中跃地产打出“零首付”口号,声称深圳任何小区任何房子都可以做“零首付”,让“零首付”话题更加火热。

开发商垫付只为回笼资金

开发商“垫首付”、“零首付”等营销策略是基于哪些市场因素下的考虑?真能起到促销作用吗?

对开发商来说,采用“零首付”促销方式,除可以有效缓解“资金链”断裂的风险之外,还可以有效保护商品房价格,从而不需要再通过降价策略去进行促销。

知名楼市专家张宏伟对开发商的降低购房者入市门槛情况作出分析。他认为,首先,在年初银行信贷紧缩的市场背景下,由于短期内资金压力比较大或为尽快回笼资金拿地扩张,开发商通过为购房者短期内“垫首付”,套取银行贷款,缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力,或为企业拿地扩张准备更充足的资金。其次,“垫首付”一方面是一个营销手段,另一方面,开发商可以通过“垫首付”的低首付比例方式,吸引更多的购房者到此购房,以此达到楼盘快速成交去化的目的。

毕竟,“零首付”对相当一部分购房者来说,吸引力要远大于其他促销手段。更何况,推行“零首付”后,风险已经全部转嫁给了银行,对开发商来说,何乐而不为呢?如此一来,所谓“零首付”,也就成了银行与开发商合演的一出风险游戏,即将风险暂时化解或转移。而这出戏的导演是开发商,主角则是银行。

为什么银行会愿意冒这样的风险,允许开发商推出“零首付”促销手段呢? 在房地产市场持续低迷的情况下,相当一部分开发商已经面临“资金链”断裂的风险。一旦开发商“资金链”断裂,必然会给银行带来风险。与其被动等待风险爆发,不如主动采取措施,通过“零首付”这样的方式,将风险从开发商身上转移到广大购房者身上。

按照目前的实际状况,只要房地产市场政策不作出重大调整,开发商出现问题是必然的,风险也就随时可能爆发。在这样的情况下,同意开发商推行“零首付”,就可以有效避免风险快速发生,将风险向后推迟。万一经济状况好转,购房者生活条件改善,风险还可能得以避免。

如果开发商出现“资金链”断裂,对银行经营者和工作人员来说,压力是非常大的。原因在于,影响和损失都会相当大,责任追究也就会十分严厉。相反,将风险分散给成千上万的购房者,只要购房者不出现集体断供的现象,一般情况下,就不可能有大的风险和矛盾爆发。自然,对银行经营者和工作人员来说,也就十分愿意通过这样的方式分散风险了。

“零首付”有风险

开发商垫付首付款,让“零首付”得以实现,这看似“免费午餐”的背后却暗藏风险。山东大学经济学院教授李铁岗说,面对各地房地产市场频频降价的情况,房地产公司被迫采取促销办法,回收现金流。天下没有免费的午餐,开发商垫付首付款,有的是要偿还利息,有的通过暗地提高房价拿回收益,反而变相提高了房价。

“购房者还贷压力骤增、银行金融风险加剧,开发商倒是金蝉脱壳了。”山东某银行业内部人士表示,商业贷款正常流程是,客户必须是用自己的钱交首付。而开发商通过垫付一部分钱,帮助购房者凑够30%的首付款,可以把70%的房款从银行贷出来,属于违规套现。

李铁岗也认为,“零首付”和“低首付”性质是一样的,开发商帮购房者垫付首付款,帮不符合贷款条件的购房者贷款,相当于越过了金融贷款审核的门槛,中间存在一定骗贷的嫌疑,本身存在很大金融风险,是不符合国家相关政策的。

实际上,《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》明确规定,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。而针对购房“零首付”问题,一些地区银监部门近期也发文要求防范相关风险。北京银监局近日就通知要求,不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种,辗转为住房按揭贷款提供首付款资金需求。

海南某银行信贷主管也表示,“ 零首付”让银行失去了对风险客户的辨识能力,极有可能引发金融风险,银行业不支持,也不允许。

“零首付”形式多样

据建设工程与房地产专业领域人士刘宏伟介绍,“零首付”的形式多样,其中比较普遍的有两种:一种是开发商自行垫资或者寻找关联公司垫资,或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付;另一种是开发商先行出具垫资证明,协助购房者获得贷款后,再协助购房者以装修贷款的名目获得银行贷款偿还垫付的首付。

记者采访到操作过多起“零首付”购房的房产中介刘先生,他告诉记者,“零首付”购房曾是一个私下操作的“秘密”,主要是通过疏通银行“关系”,提高房子评估价获得银行贷款来支付首付。

他给记者算了一笔账:一套房价值100万元,按首付3成计算,购房者需首付30万元,贷款7成就是70万元。但他们可以与银行“疏通”,将房产评估到145万元,贷款7成就是101.5万元,这就是所谓的“零首付”购房。

“这样的做法现在已经行不通了,除非有‘特殊关系’。”刘先生坦言,由于国家对房地产的调控很严,现在宣传的“零首付”多数只是一个噱头。