经济观察报:如何看待供过于求的问题,特别有些省份较为严重?
陈淮:把对中国城市化过程中,崩盘的这些就两个字,胡扯。为什么呢。房地产的市场和其他商品市场有类似之处,一个叫长期均衡,一个叫短期均衡,什么叫长期均衡呢,美国有1家庭,3亿人口,平均每户汽车保有量达到一定程度,饱和了,这是长期均衡了。美国人还买不买汽车,得更新,景气的时候是汽车大年,不景气的时候推迟更新,汽车小年,城乡人口分布稳定的,美国农民不往城里搬了,日本农民也不搬了,人口在城乡分布结构稳定了,而且每百户家庭面对120套存量住宅的时候,房地产市场达到了那个供求关系,长期均衡。
在任何一个城市,目前中国的情况下都是不管是供大于求,还是供不应求,还是供求恰好平衡,都是短期均衡,你儿子还长不长个,但是这一年营养不好没有涨,长期看是长的,这年得病动手术了,身体弱是短期的情况不能说明问题。昨天楼上两口子吵了一夜,会不会离婚,因和果联系不起来,吵一夜未必离婚,动刀子才离,因和果要懂点经济学。
在过去十年,不是今天,不是2013和2014年,包括省会级城市在内,别告诉我二三线,三四线,省会级城市在内,三分之二的城市始终是供大于求的,不是今天的新鲜事,听好了,不仅是地市级城市,省会级城市的三分之二,过去十年,这个范围和时间,都是供大于求的,中国30个省市自治区,去掉港澳台30个,西部12省区,成都温和平衡,其他的始终是供大于求的,包括重庆,西安,东北三省始终供大于求,过去十年,中国六省区,武汉类似成都,太原,南昌,长沙,郑州,合肥,始终是供大于求的。供大于求没有那么可怕,供大于求不等于卖不出去。
经济观察报:供大于求供得太多了怎么办,在营口,甚至困住了龙头公司。
陈淮:这个别着急,我说的是省会级。再往下一层说,供和求,房地产的事,重来不是步步均衡的,因为影响供求的节奏不一样,需求在两个月就产生,出一个国五条,大家快买吧,不买明天收税了,供给能行吗,出国二百条也供不了,节奏比需求变化差得多,供大于求和供求的转换。供大于求是城市扩张逐步实现的过程,先扩城后进人,过去20年,21世纪第一个十年先进人后建城,今后这招除了北上广深圳可以这样玩,其他的不行,城市有先建设先扩张的问题。
3月17日国家新型城镇化规划,新浪乐居不知道看了没有,国家新型城镇化规划,到2020年的,其中比较具体的细化了十八届三中全会说的,严控特大城市人口规模,新型城镇化之一是调整城市结构,大城市不许长个了,数量不能增加,规模不能扩大了,人住哪,中等规模城市,十八届三中全会城市讲改革,多大是大,多大就不大了,要有标准。
国家新型城镇化规划,具体说是500万,500万指的是核心市区的人口,不是行政辖区的概念,重庆行政辖区4000万,其实没有那么大,说的是核心市区的概念,明确的说的。
新型规划,城镇化规划里面给出了具体2013年末的数据,我们现在核心是1000万人口以上的城市6座,500万到1000万的10座,这16座城市是严控特大城市人口规模的,下面三个等级,刚才说评分,也有等级,这样的等级,300万到500万的是56座或者46座的规模,100万到300万的一百零几座,50到100的是127座,50到100,100到300,300到500,三个层级加一起二百七十座,这些城市是未来十到二十年中国农民进城的主战场。
营口多和少不知道,但是未来五到八年,十年的周期里,主要让人家往这些地方。我们需要这三个层级的城市需要多少座呢,500到800座,什么时候,2020到2030年,现在有260-270。有500到800,才能中国人口达到14.5亿的时候,把8亿到8.5亿装在这三个层级里面,千万人口的城市不增加,县级中心1.5亿到1.8亿的规模,对中等规模城市,刚才谁说的绿地干了高铁沿线,原始股,也说不定要持两三年才上市的,上市就值钱。
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