住建部政策研究中心陈淮博士洋洋洒洒，畅谈了目前争议颇多的房地产形势，独树一帜，鞭辟入理。建议关注地产形势的读者，看一下陈淮的独到见解。

经济观察报：目前对于房地产处于转型期，您如何看待是否到了拐点这个问题？

陈淮：从上升到下降，这一点不叫拐点，叫转折点，至点，这一点和这一点叫拐点，从上到向下的转折，从下转向上转折，随着时间推移的价格变化速率，这点叫拐点，向上凹的，上面的高点不叫拐点，叫顶点，转折点，唯独不叫拐点，下面的两点，向下凹的，叫拐点，加速上升到加速上升，随着时间每推移一个单元，纵轴增加的程度在提高，横轴每提高一个单位，纵轴提高的程度在减少，这个拐点2013年已经出现了，明显的存在了，还用争论有没有拐点吗，这已经是拐点了。

2013年上半年，每隔一个月的价格增速在提高，下半年起每隔一个月在增速，但是增速在下降，这就是拐点。几乎所有的媒体，包括央视在内，说了这么多年没有说对过，我就说这个拐点用得不对，主持人还说老百姓听得懂，我说究竟叫转折点老百姓听得懂，还是拐点老百姓听得懂。

不要拿老百姓听得懂掩盖自己的无知，70年产权，房子有70年产权一说吗，从来没有。房子没有产权限制，是土地，而且不是产权，是使用权。

经济观察报：对于房价涨跌您是如何看待的？

陈淮：这个意义上2013年三四季度以来拐点是明显显然存在了。房价上涨的速度越来越慢，甚至是不上涨了。从向上凹的曲线变为向下的曲线这是转折点，或者向下凹，变成洼地了，这点是拐点。咱不批评任总（任志强），他说的意思是这个转折点，回到这个意思上来，先弄明白了。价格会有起有落的出现，如果我们一定要在这上面画一个曲线，可以说20年价格变化就是这样一条直线，横轴是T，时间，纵轴是价格，每一年都在增长，但是请注意，我们这条曲线，有几个说法，一个假定20年的价格增长是这么一条直线的话，意味着增长速度每年都在降低，假定横轴是2010至2015，每年如果价格，横轴和纵轴的比例是一条直线的话，意味着价格的涨幅每年在下降。一万块钱涨1千块钱，一年涨一千，从一万涨起的时候，第一年是10%，第二年还涨1千，只有9%了，第三年还涨1千，增长速度只有8%可以判断一定是这样长的，增长速度将是普遍下降的，实际上一定有这样的变化，起起伏伏的，每年增长那么多吗，一定是有起伏的。

现在累计到一定的供求关系调整的阶段，有升有降，有一部分升一部分降，很正常。去年升多了，今年就降回点来，去年卖贵了，但是总体上随着稀缺程度的提高，价格往上走的固定资产的，城市固定资产价格往上走，所有的工业固定资产用不用都越来越便宜，钢铁，石油，化工，包括铁路，矿山，自然寿命不用也要便宜，不像建埃菲尔铁塔那会，因为技术进步太快了，你的一套最新式的炼钢体系，炼油体系没有用，技术进步自然贬值了。

房子不是的，城市的资产质量，城市固定资产的资产质量和龙湖，万科建的房子没有多大关系，我们假设建的都是达到标准的，资产质量的改善取决于旁边修不修地铁，有没有人种树，开不开购物中心，优质学校搬不搬到那去，只要城市的这些外部的投入不断的增加，就一定涨钱，工业化城市化在一起就是固定资产大规模添置的时期，厂房设备，基础设施，住房，城市资源，城市化工业化搁一块，都是固定资产大规模增加。

过去我们只卖产品，周转原材料就行了，周转半成品就行了，现在要周转产权，当然需要占用大量的货币，企业兼并重组，老百姓持有房子就要负债，货币量增加，不要听外行胡扯，什么M2吓唬老百姓，没有必要，那是维生素。

什么产业的，哪怕是苹果公司的，只要是工业固定资产，都是资产质量越来越差，千万不要买钢铁的股票，那个报表的盈利率没有下降，自有的固定资产，自有资产部分，实际的贬值没有记在账面上，账面上只记了折旧，技术进步带来的无形损耗在帐面是反映不出来的，别买他们的，过两天就反映出来了。开发商手里的只有优质资产，不管叫万达还是什么，不管破产不破产，破产了手里也是优质资产，只有三种，土地，在建项目，现金。

经济观察报：如何看待供过于求的问题，特别有些省份较为严重？

陈淮：把对中国城市化过程中，崩盘的这些就两个字，胡扯。为什么呢。房地产的市场和其他商品市场有类似之处，一个叫长期均衡，一个叫短期均衡，什么叫长期均衡呢，美国有1家庭，3亿人口，平均每户汽车保有量达到一定程度，饱和了，这是长期均衡了。美国人还买不买汽车，得更新，景气的时候是汽车大年，不景气的时候推迟更新，汽车小年，城乡人口分布稳定的，美国农民不往城里搬了，日本农民也不搬了，人口在城乡分布结构稳定了，而且每百户家庭面对120套存量住宅的时候，房地产市场达到了那个供求关系，长期均衡。

在任何一个城市，目前中国的情况下都是不管是供大于求，还是供不应求，还是供求恰好平衡，都是短期均衡，你儿子还长不长个，但是这一年营养不好没有涨，长期看是长的，这年得病动手术了，身体弱是短期的情况不能说明问题。昨天楼上两口子吵了一夜，会不会离婚，因和果联系不起来，吵一夜未必离婚，动刀子才离，因和果要懂点经济学。

在过去十年，不是今天，不是2013和2014年，包括省会级城市在内，别告诉我二三线，三四线，省会级城市在内，三分之二的城市始终是供大于求的，不是今天的新鲜事，听好了，不仅是地市级城市，省会级城市的三分之二，过去十年，这个范围和时间，都是供大于求的，中国30个省市自治区，去掉港澳台30个，西部12省区，成都温和平衡，其他的始终是供大于求的，包括重庆，西安，东北三省始终供大于求，过去十年，中国六省区，武汉类似成都，太原，南昌，长沙，郑州，合肥，始终是供大于求的。供大于求没有那么可怕，供大于求不等于卖不出去。

经济观察报：供大于求供得太多了怎么办，在营口，甚至困住了龙头公司。

陈淮：这个别着急，我说的是省会级。再往下一层说，供和求，房地产的事，重来不是步步均衡的，因为影响供求的节奏不一样，需求在两个月就产生，出一个国五条，大家快买吧，不买明天收税了，供给能行吗，出国二百条也供不了，节奏比需求变化差得多，供大于求和供求的转换。供大于求是城市扩张逐步实现的过程，先扩城后进人，过去20年，21世纪第一个十年先进人后建城，今后这招除了北上广深圳可以这样玩，其他的不行，城市有先建设先扩张的问题。

3月17日国家新型城镇化规划，新浪乐居不知道看了没有，国家新型城镇化规划，到2020年的，其中比较具体的细化了十八届三中全会说的，严控特大城市人口规模，新型城镇化之一是调整城市结构，大城市不许长个了，数量不能增加，规模不能扩大了，人住哪，中等规模城市，十八届三中全会城市讲改革，多大是大，多大就不大了，要有标准。

国家新型城镇化规划，具体说是500万，500万指的是核心市区的人口，不是行政辖区的概念，重庆行政辖区4000万，其实没有那么大，说的是核心市区的概念，明确的说的。

新型规划，城镇化规划里面给出了具体2013年末的数据，我们现在核心是1000万人口以上的城市6座，500万到1000万的10座，这16座城市是严控特大城市人口规模的，下面三个等级，刚才说评分，也有等级，这样的等级，300万到500万的是56座或者46座的规模，100万到300万的一百零几座，50到100的是127座，50到100，100到300，300到500，三个层级加一起二百七十座，这些城市是未来十到二十年中国农民进城的主战场。

营口多和少不知道，但是未来五到八年，十年的周期里，主要让人家往这些地方。我们需要这三个层级的城市需要多少座呢，500到800座，什么时候，2020到2030年，现在有260-270。有500到800，才能中国人口达到14.5亿的时候，把8亿到8.5亿装在这三个层级里面，千万人口的城市不增加，县级中心1.5亿到1.8亿的规模，对中等规模城市，刚才谁说的绿地干了高铁沿线，原始股，也说不定要持两三年才上市的，上市就值钱。

经济观察报：您对新城镇规划如何看待，一些企业在拼时机，在布局高铁沿线。

陈淮：今后布局就是一个高铁沿线，中等规模，大城市卫星城。但是就像买风险投资一样的，这些城市不是个个都在明年就能上市的，也有一些一辈子也没有上了，也有的得十年十五年才轮到他的，你拿着吧，你闭眼还没有上市呢。

义乌怎么样，就是有前景，原来是最穷的地区，这种故事不知道在谁那里又重现了，说不定一个开出租的嫁一个外国女，这种故事不好说的。还有三分之一，鄂尔多斯这样的，就是属于盲目膨胀，就得自我消肿吧。其中不准都活得下来。

经济观察报：对于房企而言，今后将是何格局。

陈淮：过去十年，你们也组织过，参加过无数的研讨会，一上台主持人说今年是房地产政策扑朔迷离，企业严冬，现在请陈老师讲下一步政策怎么走，过去十年开发商的心目中，经济观察报为代表的媒体上，房地产的对立面就是政策，老百姓恨你的也说政策管王八蛋。

从2013年起，研讨会上的政策这个词出现频率基本上是大大退烧了，上来就说陈老师，说浅一点的，分化，具体的营口的房价还能涨吗，深一点的，人民币今年一季度大贬值，热钱退出，会不会对房地产企业造成冲击，全是市场冲击。

有本事的那会活的更好，没真本来的就会出问题，包括能成为你们百亿俱乐部的房企，会有相当多的人不习惯市玩法，甚至于所谓的千亿企业同样会有玩不下去的。

经济观察报：长期均衡您认为到什么时候出现，以现在的人口红利因素看，似乎很快这个点就会到来。

陈淮：不要红利不红利，长期均衡是一定要实现的，但是中国的难度，远远小于发达国家历史进程，城市建设速度规模要比他们快得多，美国走过的城市化道路，英国欧洲走过的城市化道路，甚至是日本走过的城市化道路，比他们快。

不利的是因为我们发展不平衡，我们认为东部地区是达到这样的程度，东部地区不取决于自己的城市建设，取决于中部和西部农民就地城镇化的速度，不然的话，四川民工，河南民工都指着到长三角，珠三角打工，外来需求是很不稳定的因素，国外也有，纽约和加州永远有几百万老墨，墨西哥人非法的，美国已经默认了，他们还回去呢，挣钱了回去花完了又过来了，最低端的掏下水道的都是老墨。

日本一位专家的数据，2020年正式的踏入长期均衡，美国家庭是1.15到1.2，下限，存量住房，长期均衡不等于房地产没有大的波动，当经济景气的时候人们提前更新，这年的需求极其旺盛，2004年6到2006年6月，一年11月，美联储多少次升息，17次，升息没有止住美国老百姓买房子，换房子的高涨繁荣，为什么后来又了两房危机的事，那是大年。

到了2009年，2008年，世界金融危机了，美国房地产跌入低谷，就是小年。这个波动也是非常大的。持续了五年了，美联储到现在，人们怀疑什么时候动利率，最低基准利率，五年了没动0.25%，目前说有复苏的，微观基础大为改善了，去年一年纳斯达克，2013年多少次创历史新高，50次，平均每周一次创新高，企业的资产，刚统计的这些数，500强都改善了，资产质量，科技创新，市场开拓，销售业绩都改善了，股市反映是微观的状况，不是宏观的晴雨表。（来源：经观地产）