李稻葵:房地产拐点已到 限购应借势调整

来源:新华网 2014-06-11 15:04:00

当前房地产市场已经呈现出一个价量放缓的新格局。那么,房地产市场会不会出现大规模崩溃的结局呢?这种可能性非常小。

最近半年以来,中国房地产市场出现了比较明显的变化,许多地区无论新房还是二手房的成交量都显著下降,房价也呈不同程度的增速放缓甚至下滑态势。在这种情势下,过去3年来在全国70多个城市实行的房地产限购政策是否应该退出引起广泛的议论,也有消息说住建部正在考虑允许各地方政府放开其限购政策。

那么,房地产限购政策该不该放开呢?

回答这个问题,首先必须对当前中国房地产市场的总体形势做出一个基本的判断,然后分析其下一阶段的走势,才能得出一个比较科学合理的结论。

房地产市场拐点已到

当前中国房地产市场的格局已经转变,通俗来讲就是,其拐点已经来到。为什么这么讲?因为这一市场的主基调已经由过去的疯狂上涨转变为温和上涨乃至于调整。支持这一判断的有三大基本因素。

第一个因素是金融市场的大格局已经改变。今天的金融市场,由于金融改革启动等因素的影响,已经出现了对储户比较有利的局面。与过去银行存款只能获得2%-3%的年利率相比,今天收益率在5%以上的理财产品层出不穷,明显高过2.5%左右的通胀率,也高于2%-3%的租金回报率。持有现金所获得的回报大大提高,而且风险较低,已经使得不少投资者的偏好发生了变化,由过去的买房保值,转变为更倾向于持有现金。

第二大因素是城市居民的住房需求已经逐步得到了满足,和以前急需改善住房的情况完全不同。这可以从两组数据加以验证。首先,从中国的人口结构看,建国后出现过三次婴儿潮。第一次是在1952年前后的3年间,平均每年有2000万人口出生。这批人现在已经步入老年,本身很少有新增的住房需求,相反倒是可能有大房换成小房的降级住房需求。第二波婴儿潮出现在上世纪60年代初,1963-1965年间,每年出生的婴儿有3000万人左右。这部分人已经进入50岁的知天命之年,住房需求基本满足,处于稳定状态。第三拨人出生在1978-1980年前后,是第一波婴儿潮人的子女辈,这部分人大多已结婚生子,住房需求基本满足,当然也不乏一部分人仍在寻找更大更好的住房,努力改善小家庭的生活质量。

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