部分新类型案件无明确法律规定

广州市房地产行业协会秘书长许国碧谈到，从广州的房产市场来看，其实70%～80%都是刚需。“市民们可能用尽自己的积蓄去买了房，出现这样的问题确实很难受。”

深圳法院曾公布《房地产审判工作白皮书》，白皮书中提到，近几年的房地产案件数量一直在高位徘徊，有一组数字为证：2008年1月至2012年6月，深圳两级法院共受理各类房地产民事案件56935件，其中一审案件44377件，二审案件12558件，收案标的总额达279.9亿元。

其中延期交楼、延期办证这种之前较多出现的情况，现在越来越少，但一些法律适用难题增多，相当一部分新类型案件，都没有明确的法律规定，需要深入研究后才能作出妥善处理。

记者了解发现，类似情形时有发生。就在去年8月，一宗二手房交易案在荔湾区法院开庭。当事人黄先生在荔湾区购买一间一楼25平方米的房子。

据黄先生叙述，看房的时候，排污管被泡沫板挡住，装修时才发现排污管不时有粪液渗出，他用沥青、胶布、立邦漆层层补堵，但恶臭难当，他们入住三个星期后还是不得不搬走。一次偶然的机会，他才知道自己的大厅正好建在化粪池上，附近的街坊都知道此事，只有他被蒙在鼓里。

然而，荔湾区法院下发判决书驳回黄先生的诉讼请求。判决书认为：黄先生购买房产时应对该房产的结构、面积、质量、装修、周边环境这些问题尽到谨慎注意的义务。同时他也没有提供充分的证据证明被告故意隐瞒案涉房屋的真实情况。

让房地产企业行为受到强力约束

有法律人士指出，房产企业在房产交易中，总是处于强势地位，遇到法律纠纷，总是有足够的法律团队、人力、财力、时间的支持。“所以违法的成本太低。”

“让房地产企业的行为受到强有力的约束。”许国碧坦言，“做房地产企业的也是商人，他们是为了追求利益的最大化。广州的房地产企业已经比较规范，但你说有没有偷工减料、销售上霸王条款的情况?肯定有。这也是不可避免的。”

许国碧向则向记者谈到，房地产交易的法律法规这些年来也在逐步完善，随着新情况的出现，就会出现相应的改进。“我们也在制定一些相关的制度，出台一些文件来保护弱势消费群体的利益。”

他对其中一点印象非常深刻：“比如以前对晚发房产证没有明确规定，现在的司法解释是，延期交楼、延期交房产证是违法的。”

据许国碧介绍，就在上月22日，住建部和工商总局联合发布了新版的“商品房买卖合同”的示范文本。这是在2000年版《商品房买卖合同示范文本》基础上修订而成的。

最新的变化，就是将房屋买卖合同分为预售合同和现房合同两个文本，此外，还增加了部分有利于购房者的保护细则。“因为商品房预售存在许多不可预测的因素，所以产生许多纠纷，新版合同又进行了改进。”

“新版的商品房买卖合同是房地产交易相关法律法规逐渐完善的表现。”许国碧介绍，在法律规定的同时，还需要企业的自律。“我们之前与物价局合作，对各房地产企业进行了诚信评价。”

他说，之前对企业的评价指标，更多集中在企业纳税的情况，将来还会考虑跟法院合作，把房产交易纠纷案例数量作为评价指标，并向公众公开。这样会形成更大的约束力。

（来源：广州日报）