案例3
资产作价2.2折 借“壳”借款
由于无法通过正常的渠道获得借款,福建的很多中小房企会用借“壳”借款—通过非地产公司的优质项目向银行融资,而实际抵押物则为该地产公司资产包。
福建某地的一实业公司(非房地产业务)在2012年的财务数据显示,利润达20亿元,系银行系统的优质客户。在该公司目前的“业务”占比中有相当一部分是借“壳”贷款。
该公司有关负责人聂东(化名)向《每日经济新闻》记者介绍,最近一年内,至少有20多家企业企图借壳借款。这些借“壳”借款的公司基本都是从事房地产开发,特点是规模较小,且是最近两年新进入房地产行业,前期在做实业方面积累了一定的资金,随着实体经济赚钱越来越难,于是转投地产。
聂东提供的一份资料显示,福建三明某地的一家地产开发商富源(化名)地产,原先是做建材生意,2011年正式进入房地产市场。不过,富源也遭遇了融资困境。
材料显示,富源2012年开发的一地产项目总投资3.2亿元,其中自有开发资金约1亿元,计划通过银行融资2.2亿元。其中用于拿地的资金为6000万元。根据富源测算,该项目计划建筑的可售部分包括39%的住宅以及22%的商业部分,其余为自持物业,包括酒店和商业。富源计划在2014年4月开始销售。不过在开始销售之前,富源就遇到问题,计划通过银行融资的部分并没有实现,除了通过小贷公司筹集了5000万元和其他借款1750万元之外,富源没办法融到更多资金,同时财务成本也超出了预期,在总支出中增加了3000万元。尽管距离获得预售还有几个月时间,但富源急需下融资来持续工程开发。
“眼下房地产行业低迷,三四线城市的行业风险更加凸显,愿意借钱的人并不多。”聂东表示,最后在双方协商之后,富源竟以整个资产包按2.2折作价进行抵押借款。“一般行业在建工程是按照4.5~6折进行打折。”聂东表示,一些优质的项目可能获得更好的折扣,然而以2.2折进行抵押融资的确实罕见。
亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说,这些企业多以贸易等公司名义借款,一旦房地产行业出现收缩,银行的借款就有到期无法偿还的可能性,进而孕育金融风险。
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