记者：现在房企开始争相布局开拓商业地产了，但是从大众投资的角度来看，因为它不像住宅产品，投资和回报都相对复杂，普通大众对商业地产并不熟悉，投资比较谨慎。作为业内专家对广大投资人有什么建议和警示？

黄蔚：我们更多是针对机构投资人，机构投资人的规模会相对比较大一点。对于个体投资人，我建议他可以参与一些房地产基金，因为现在有一些房地产基金是会把一些散的个人投资人的钱募过来，做一个大的资金，然后一起投到好一点的商业地产，因为他们比较有经验。对于个人投资者来讲，就很难去判断，而且资金也很难达到一定规模，国内的零售物业不像香港，确实你可以在铜锣湾买一个小商铺，马上就可以赚钱。但是在北京如果你在王府井买一个小商铺，是不一定就有回报的。

所以个人投资者我建议投一些房地产的信托或者基金，通过汇聚大家的力量，把手里的资金能够积累起来，因为商业地产的资金规模肯定有一定的门槛，或者可以考虑一些上市企业，比如像国贸，我们知道它肯定是蓝筹型的企业，可以投它的股票。

记者：不同物业业态的商业地产适合的投资人有什么不同呢？

黄蔚：我们刚才讲写字楼，写字楼是大家都觉得很有信心的，因为需求强劲，租金坚挺，空置率很低，写字楼是对于各个层面的投资人来说都想投的产品，机构投资人也想投，开发商也愿意投，个人现在也有一些散卖的小的项目都可以去做，这是一个比较受普遍投资人欢迎的产品，因为它相对运营起来的成本比较低一点，比较简单和直接。

零售物业地产，复杂程度会多一些，如果它是购物中心，不太可能给到个人投资者机会，因为购物中心都是统一业态安排的，个人投资者可能有机会进入到社区型的零售物业，社区型的商业，比如底商，但是其实风险也不小。

现在也有一些机构投资人也愿意做这种社区型物业，比如香港有一个专门投资社区型物业的，就是把社区型物业重新包装，把资产提升。

还有我们熟悉的百货，不太可能给到个人投资者机会，还有奥莱这些，都是机构投资人将来接手以后，或上市，或转手。

零售物业我个人觉得最好是有经验、有运营能力的开发商，比方说像太古、像凯德茂等，他们知道怎么做，了解这个产品定位是大众化的、还是年轻人的；或者某一些业态的品牌还可以吸引进来，他们具有这个号召力，品牌就会跟进来；而且商场的整体布局也很重要，知道哪一层应该卖什么，这个不像社区型的零售物业，隔壁是足疗，这边就是美发，比较简单。

酒店就更不太适合个人投资人了，因为酒店的复杂程度更高，而且回报率更低，因为酒店通常是三年一小修，五年一大修，不可能一张床或者一个家具用十年，甚至破损了还在用，所以它的维护成本非常高，回报率会很低。

再有养老地产也是不太适合个人投资，因为现在还不成熟。工业地产也不适合。所以对于个人投资人我觉得有两条路，一条就是关注写字楼，但是长远来讲，中国的写字楼运营模式，开发商也逐渐从散卖向持有运营开始转变。第二条路就是考虑一些基金。 （赢商网)