发行产品重在厘清产权
随着开元房托的成功上市，国内不少酒店集团早已垂涎海外资本市场。去年至今，诸如四川的明宇集团等多家新兴酒店开发企业已向资本市场发起冲锋，不过截至目前，A股市场虽然对房企再融资政策有所松动，但暂无最新进展。
据了解，明宇集团已经管理运营10多家高级星级酒店，并有12个遍布全国各地的五星级酒店正在建设中。一位不愿具名的成都地产人士认为，明宇集团的酒店扩张模式，要承受较高的资金成本压力，发行REITS不失为一种新的融资方式和轻资产运作模式。
那 么，在内地发行REITS暂不具备的条件下，发行海外REITS应注意哪些问题？对此，张一鸣表示，“监管机构一般要查的是你的酒店所有权或产权是否清 晰，要通过一定的重组安排，厘清产权关系，通过设立特殊目的载体SPV，做到标的资产的破产风险隔离，保护投资人利益。”符合这种标的物的酒店资产一般具 备三个特征：租金收益较高、估值合理以及区位优势明显。
近年来，国内星级酒店业的野蛮生长，导致其短期内存在市场供需不平衡。在张一鸣看来，虽然长期来看，国内市场需求依然强劲，但新增供应量的增幅超过了新增需求量的增幅，当前酒店业的真实情况是内生性增长困难，需要外部收购。
国内酒店业为何会产生内生性的增长困局？张一鸣表示，这主要是当前酒店资产的价格太高，导致现金流不足，酒店业平均租金回报率仅有2%~3%，股息率6%。
“我们不是PE资本，集资在整个资产管理行业变得越来越难了。”张一鸣补充说，目前通过REITsIPO方式的中国房地产金融市场最大的问题就是资本回报率太低，比如低租金收入与资产高估值的冲突。正是因为这样，收购变得很难。（每日经济新闻 杜冉乐）
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