随着国家相关政策的出台，近几年急速发展的星级酒店行业迎来转折点，高存量的优质酒店资产如何走出租金率偏低的“泥沼”，从而让广大投资者受益？

华美酒店顾问机构的数据显示，以北京为例，今年前4个月，各星级酒店的RevPAR(每间可供出租客房收入)均出现不同程度的下滑。其中，五星级酒店平均房 价808.4元，平均出租率56.8%，RevPAR为459.17元，同比下滑约6%。四星级酒店这一指标同比下滑更为厉害，约达9%。

“现在酒店业内部增长困难，酒店资产价格太高。”5月30日，开元资产管理有限公司 (以下简称开元资产)执行董事兼行政总裁张一鸣在亚太商业地产(重庆)论坛期间接受记者独家专访时表示，“企业并购会变为我们的驱动力，未来每年将收购2~3家酒店。”

酒店信托再度活跃

今年5月初，国务院发布资本市场新“国九条”。多位业内人士表示，“培育私募市场”成为这次政策调整的最大亮点。一时间，国内讨论多年却未有进展的不动产资产证券化再度活跃起来。

实际上，国内商业地产已进入存量时代，如何盘活庞大的存量资产、挖掘潜在价值，成为地产私募巨头们的一大兴奋点。

按照中城投资总裁路林给出的数据，当前沈阳、天津、苏州、郑州、合肥及呼和浩特等地在建商业地产面积超过1000万平方米，在建办公楼超过500万平方米，商业地产存货年数高达9.52年，已是同一时期住宅存货年数的2倍。

在路林看来，房企转型方向就是让渡部分项目股权，通过转手股权与寻求私募合作，做轻资产运营，做REITs产品相当于企业IPO。“只有股权转手，房企才谈得上转型。”

去年7月，号称全球第一只中国内地的酒店REITs产品“开元产业投资信托基金”在港交所成功上市，总募资 6.8亿港元。开元房托的运作思路是，当初开元集团及凯雷集团将5家优质酒店为基础资产出售给开元产业信托，而后者通过IPO募集和债券融资收购酒店，并 将其出租给开元集团，从而收取租金收入，也就是所谓的“售后返租”模式。 据张一鸣介绍，在这种模式下，开元集团和中国银行提供每年2.16亿元人民币的基本租金，减轻了行业波动，基金份额持有人基本上不用担忧风险。

“房地产投资信托已有60多年的历史，有助于解冻在房地产市场被捆绑的庞大资金。”张一鸣表示，它能将当前中国人口老龄化转化为稳定现金收入的需求，对大量散户的流动资金提供相对安全的投资选择。