二线城市写字楼陷危局 高危博弈期已出现

来源:地产中国网 2014-05-26 08:28:00

在一线城市写字楼市场需求强劲、供应短缺之时,大多数二线城市写字楼市场,正陷入肆意发展后的进退维谷。

经历了几年间大规模城中村改造,昆明形成了商业物业的空前供应洪峰,其中写字楼的海量供应,让众多在昆明的开发商不免胆战心惊。

此前世邦魏理仕为中国房地产报独家提供的中国办公楼实情调查显示,通过对多个二线城市过去的年平均吸纳量测算,若要市场消化2014年至2018年4年内的写字楼预期供应,天津、沈阳、重庆等高风险城市需用时60、25及20年;深圳、成都、武汉、南京、青岛也以10年以上的去化周期,成为中等风险城市。

而在昆明这座人口700余万的西南二线城市,2013年写字楼供应量达到了1858万平方米,加上2014年和2015年的预计新增供应量,这三年的写字楼供应将达到2600万平方米,平均每人可以分到3.7平方米的写字楼。

面对写字楼供应洪峰,开发商应当如何应对?一个700万人口的城市,如何消化如此体量的写字楼?已经进入市场高危博弈期的昆明写字楼市场,正在寻求自己的答案。

市场供大于求 高危博弈期已现

“昆明的写字楼市场现在确实不太乐观,毫无疑问是供过于求了,而且是比较严重的供过于求,主要原因是搞城中村改造。”5月8日,云南财经大学教授周大研在接受中国房地产报记者采访时直言。

中国房地产报记者从昆明市住房和城乡建设局获悉,经过几年的城中村改造,昆明382个城中村中已有229个城中村改造项目进入了市场。而一方面是顺应政府的要求,另一方面是开发商自身的战略,每一个城中村改造都少不了城市综合体的身影,而每个城市综合体都必然有写字楼。

中国房地产报对2014年昆明主城和呈贡新区的楼盘进行汇总和不完全统计,昆明在建或规划建设的含有写字楼的项目达到95个,昆明的每一个综合体都配有写字楼,还有一些项目为纯商务写字楼,包括螺蛳湾中心、盛唐城、红星国际广场、云锡·金地、中豪国际广场、七彩云南·第壹城等项目。其中在建的大体量写字楼有88万平方米的人民路壹号广场,70万平方米的万达·昆明双塔、超过100万平方米写字楼面积的润城广场、80万平方米体量的呈贡涌鑫哈佛中心、50万平方米的毅人财富中心等。

预计到2017年,昆明将有150个城市综合体建成。在城市综合体的浪潮之下,昆明写字楼的供应也达到了历史的高峰。目前昆明在建、待建综合体总体量9200万平方米左右,如果按照写字楼业态占城市综合体总体量的10%~15%来计算,昆明在建楼盘的写字楼体量应在920万~1380万平方米左右。而据风之铃地产研究中心统计数据显示,2013年昆明写字楼供应量达到了1858万平方米,而2014年和2015年新增的写字楼体量预计也将达到853万平方米。仅这三年的写字楼供应就达到2600万平方米的惊人体量。按照昆明700万人口数量,每人可以分到3.7平方米的写字楼面积。

这其中,尤以近年来楼市开发的主力片区南市区和西市区供应量最大。2013年~2015年昆明写字楼供给分布:市中心231万平方米,东市区211万平方米,西市区500万平方米,南市区1089万平方米,北市区267万平方米,呈贡新区413万平方米。

“如此庞大体量的市场供应,消化仍需要一定的时间,当洪峰到来的时候,市场需求不能吸纳整个市场的供应,整个市场就会发生变化,竞争也将更为激烈。”红星地产昆明公司总经理助理兼营销总监郑岚向中国房地产报记者坦言。红星美凯龙集团在昆明的西山区正在开发的红星国际广场,体量达120万平方米,也将有数十万平方米体量的写字楼面世。

“现在压力很大,未来也不可小视。”绿地香港集团助理总裁许文珉在绿地云都会开盘现场也对外称,“开盘货包不大,以试水为主,写字楼不比住宅,压力不小。”

市场需求不可能如供给一样放量暴涨。尽管有面向东南亚、南亚的“桥头堡”战略,尽管昆明的经济与商业这几年经历了快速的增长和扩张,来自全国的资金和企业正在涌入这个新的希望之城,但商业的扩张和商务需求的增长仍然远远追不上昆明写字楼放量的速度。2014年的昆明写字楼市场显然进入了一个高度危险的博弈期。

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