从数据看房地产崩盘论真伪

来源:地产中国网综合 2014-05-23 08:27:00

行业存货和存货销售比呈上升趋势

根据W ind行业分类中对房地产板块的存货和存货销售比可看出:房地产上市企业存货逐年增加,而且增速加快,远远大于公司的主营收入增长速度。行业前期处于蓬勃发展期,开发商拿地和新开工力度都较大,导致了存货持续大幅上升。我们从存货与主营收入比大概的估算,如果企业停止开发,也需要两至三年才能消化掉现有的存货。整体去化周期较长,中小房地产商因资金流动不畅的话,打折降价增加销售量或许会成为常态。

数据统计显示全国房地产市场总体没有大幅走坏,但部分城市库存大,成交萎靡,去化周期长。同时我们从w ind行业分类的157家地产上市公司(包括B股)数据统计也可看出,行业整体毛利率,净利率呈下降趋势,略显不景气。但是地方政府的财政收入对土地财政的依赖性高,推高了土地成本,正常经营的开发商不可能会亏本销售。所以从生产成本方面来看房价大幅下降的可能性不大,只会是部分资金链断裂和紧张的地产商会让渡部分利润,出现少量打折降价促销的楼盘来促进成交,回笼资金。在这种情况下,地产行业未来必然会面临一些重要的调整,资金充裕的大型地产商,在减少新开工,逐步去库存的同时可以兼并重组小型面临困境的地产商,促进行业的整合和重组。

虽然不同地区城市的库存去化情况不一,但从全国住宅商品房的去化月数来估算,均值情况下,全国的去化周期并不是太长,数字不足5;但局部地区如宁波,去化周期高达54.84,该现象表明,所谓的国内房地产泡沫问题是地区的结构性问题,而非普遍现象,这样的情况亦一定程度上约束着房价的稳健。即使房地产价格面临回调,较大可能上也只是局部性的调整,即使因为资金、资源、预期的传导性作用导致全国性的房地产趋冷,也将是一个需要时间来演变的过程,短期而言,房地产市场依然是冰上舞者,危险中伴随着魅力。产业转型升级稳健、人口资源持续流入的城市,房价的支撑作用将更明显,这亦将带来一定的投资机会。因此对于上市的各项经营良好的大中型地产企业是个重大机会,危机中会孕育着大机会,值得我们去挖掘。

地产股的价值解析

房地产板块个股大部分从2013年年初开始下跌,跌幅较大。目前整个行业市盈率(T T M,整体法)为11.31倍(根据4.30日收盘价和W ind行业分类成分股计算),整体市盈率较低。

在困境下中小房地产公司有可能面临被兼并收购重组的可能性,而大型资本雄厚的地产企业会强者更强,市场占有率会更高,经历过萧条后更有利于它们的发展。我们统计市盈率在10倍以下的前24家地产开发商的净利润(近3年增长率)达18家,其他中小型开发商的净利润出现下滑的较多。

因此真正有价值的地产企业长期投资还是有必要的,在行业萧条和中小开发商被进一步兼并洗牌后,房地产市场还将迎来健康稳定地发展。 (经济参考报)

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从数据看房地产崩盘论真伪
来源:地产中国网综合2014-05-23 08:27:00
近期各种对于楼盘降价的新闻报道源源不断,从温州、杭州、宁波,到一线城市北京和上海的部分楼盘也加入到降价打折行列中,楼市有降温的迹象。
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