地产中国网讯 随着郑州“为房贷担保”新政的推出，4月份已经正式推出救市政策的城市已增加至6个。纵观这一个多月的时间，在楼市下行压力之下，各种“救市”呼声频出。三四线城市是否已经真的沦陷？救市之举是否真的见效？救市城市是否会蔓延？对此，地产中国网记者独家连线中国房地产学会副会长陈国强，他表示，楼市调整期已到来，地方政府“救市”举措在短期内可能会有效果，但是否有助于改变楼市下行态势仍有待观察。

地产中国网：从近期楼市的各种统计数据来看，整个市场形势不容乐观，您认为目前楼市量价齐降的原因何在？这种下降趋势在二季度是否仍会延续？调整的幅度还有多大？

陈国强：这种量价齐降的现象和去年的市场过热是分不开的，这种现象的形成，既有供需关系、政策、经济下行、银行信贷等因素的影响，如果这些因素不变，那么这种调整短期内还会持续半年，而长的话可能要持续一年以上。就调整幅度来说，不同城市都不一样。假如该城市的供求关系及房价都趋于合理状态的话，那它的调整幅度可能会比较小。总体来说，整个市场处于一种分化状态。

地产中国网：在北京的不少区域，开发商已经开始降价，不仅低端项目，而且豪宅项目也出现降价，您如何看待这种现象？您认为现在是否已经到了整个市场降价跑量的时机？

陈国强：今年上半年，北京土地市场成交火热，前4月土地出让金既已破千亿，但其成交量下滑同比腰斩，也属于名列前茅。从库存量来看，目前北京大概有7万套的库存，处于合理水平。那么，导致北京市场出现低靡的因素非常多。我认为主要有两点：

第一是自住房的供应。这不仅分流量刚需盘的客群，而且对二手房、高端市场也产生了间接的影响。因为曾经的刚需如果想要改善的话，必定是通过二手房的买卖来实现的，但是自住房一经推出后，这部分客群就出现了观望情绪。

第二，跟北京特殊的高地价、高房价有关系。一方面，去年北京虽然拍出了多幅高价地，但是不一定每一个开发商都有能力将其做成“绝版”，其性价比也许跟价格不符；另一方面，开发商的资金链也成为置业者考虑的一个问题；在多种因素的综合下，北京市场出现了观望情绪。

地产中国网：目前，市场的看空情绪渐浓，您对接下来的市场如何判断？市场是否已经出现所谓的拐点？

陈国强：楼市“拐点”的提法不是很准确，我个人认为此轮市场调整只是一个短周期，这个调整并不意味着房地产业开始下滑。实际上，近期，楼市成交量、房地产景气指数都不是很理想，如果从这些方面理解的话，那姑且可以认为是一个“小拐点”。不过，传统意义上，认为房价出现由升到降的趋势，才将其称之为“拐点”，而现在还不处于这样一个阶段。

如果从价格指标来看，在部分城市、部分区域、部分楼盘可能会出现价格的回调，但总体上，楼市成交均价只是保持了一个涨幅收窄的趋势。在本轮市场的调整中，成交量增长开始放缓、成交价格增长趋缓，但是要期待绝对价格的下降，这是比较困难的。

地产中国网：您如何看待近期三四线城市的“救市”举动？政策上的松绑是否有助于改变地方楼市现状？您认为这种趋势有可能在全国蔓延么？一二线城市是否存在政策松绑的可能？

陈国强：对当地区域市场来说，“救市”举措短期内可能会有效果，但是否有助于改变当前楼市下行的态势，还待观察。实际上，我认为，市场的矛盾还需通过市场来改变。对于供需矛盾比较大的城市而言，政策能够激发多少需求，如何使之合理化，这些都要看政策的强度，除此之外，还需要时间。

目前，放松限购的城市大多集中在三四线，一二线政策松绑的可能性比较小，实际上，这种政策上的微调不能简单地理解为“救市”。如果重点城市要微调政策的话，我觉得还是要集中的以下两个方面：第一，对过去粗放的政策做一些优化，对误伤的市场需求做出调整；第二，结合市场，例如供应，来做出一些调整。

地产中国网：您如何看待深圳光耀地产的破产传闻？随着整个市场环境的持续下行，这种案列是否会增多？哪类企业风险更大？

陈国强：判断一个企业是否存在“光耀式”的危机，可以从以下几个方面来看：首先是它的财务杠杆、资金杠杆的运用。如果借债过多，且利率较高的企业，那么在市场下行的情况下，这类企业恐怕会比较难熬；其次是看它的扩张步伐是否过快；再次是看区域布局，看其布局的城市供应量如何；第四是产品类型，如果其产品过于偏重高端的话，去化会较为缓慢，资金会有风险；第五是持有型、自有型物业较多的企业，其沉淀资金过大；