央行发出的是什么信号?

5月12日央行副行长刘士余召集15家银行座谈，要求银行首先满足首套房贷款需求，合理确定房贷利率水平以及加快审批发放速度。

值得注意的是，这次座谈是在1-4月宏观经济表现不佳、房地产投资持续下滑的背景下进行的。楼市发生的多起房地产信托违约、中小房企资金链断裂等流动性风险案例，加大了宏观经济的运行风险，并可能拖累GDP。

有分析人士认为，央行此举不排除为房地产市场背书，鼓励真正有需求的人群入市，从而为年度经济增长托底。

央行在为谁托底?

5月初，起家于广东惠州的光耀地产传出破产消息，开发商的流动性风险急剧放大。其表现是，旗下多个项目停工，已售房源业主无法按时收房，银行和其他金融机构不再为其发放贷款，形成恶性循环。

作为开发商的重要资金来源，首付款和个贷占重要位置。从去年年中开始，个贷的发放就出现延缓，今年情况更趋恶化，少数银行甚至暂停。预售款相当程度上来自于房贷，预售款少了，开发企业的资金链和资金成本骤然紧张。

开发商资金紧张，导致房地产投资增速今年以来持续下滑。1季度房地产投资增速由去年4季度增长19.9%，下滑至16.8%，其中3月单月降至14.2%。更值得关注的是，房地产投资的先行指标，房屋销售面积大幅下行，3月为-7.5%，房屋新开工面积更高达-21.9%。同时，房地产库存状况也明显恶化。

房地产投资增速与GDP密切相关。根据海通证券首席分析师姜超的测算，2013年房地产投资对GDP增速的贡献为1.45%，如果2014年房地产投资增速降至15.1%，它对GDP增速的贡献为1.15%。因此，2014年房地产投资下行将直接拖累GDP增速0.3个百分点。

深圳一位大型开发商人士分析，如果各银行对个人房贷采取惜贷的政策持续下去，开发商继续缺钱，房地产投资增速也会持续下滑，这对今年的宏观经济很不利。

正如刘士余所说，个人住房贷款对经济增长有稳定的功能。上述分析人士认为，尽管中央层面已经提出了微刺激措施，用棚户区改造、基础设施投资等来弥补房地产投资增速的下滑，但央行仍希望首套房能够托住房地产市场，使得房地产投资增速下滑不那么剧烈，避免硬着陆。为楼市托底，就是在为经济增长托底。

此外，稳住房价，就可以稳住地价，避免地方政府财政收入大起大落，导致其出现无力偿债的危机。