谁在推高地价?
谈及一线城市“面粉贵于面包”的特殊情况,K8黄金湾董事长申威告诉21世纪经济报道记者,一方面是出于部分房企在楼市分化的角度,回归一二线城市抢地,激化竞争;另一方面,在供地上,一线城市供地规模更少,也更为稀缺。
以在三四线城市有庞大土地储备的恒大为例,自2013年开始,频频在北京等一线城市高溢价拿地。
“恒大在北京拿的地,利润非常微薄,”一位知情的房企人士对21世纪经济报道记者介绍,不过,在楼市存在分化的情况下,只有在一线城市储备土地的情况下,能做高资产和股价估值,受到境外投资者的认可,以便进一步融资。
除了房企出于战略布局的考虑之外,地方政府也是高地价的一大推手。“土地财政占比地方财政收入很高,也是确保地方投资性GDP增长的重要路径。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍说。
财政部的数据显示,一季度,我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元,同比增长40.3%,卖地收入与同期地方公共财政收入的比例达1∶1.7。
“为确保土地财政,地方政府通过救市、供地的饥饿营销等多个方式稳地价。”金永祥表示。
以一线城市为例,4月份,北京住宅用地推出量环比下降49%;上海下降75%;广州仅推出1块宅地;深圳无宅地推出。
“在各大房企回归一线城市之时,一线城市也在相应收缩土地供应,供需矛盾下,地价必然会随之推高。”金永祥表示。
也就在2014年年初,国土部也曾表态,原则上暂停500万以上大中城市的土地供应。
“不管是短期,还是中长期,重点城市的土地稀缺将成为常态。”金永祥称,这也成为房企补仓的一个重要原因,不管地价如何,对于未来利润率的冲击怎么样,土地储备依然是房企尤其是上市房企实力的主要指标。
另外,一位在中部三线城市的房企告诉21世纪经济报道记者,“土地市场的实际状况比数据更加惨淡,但是地方政府保地价的手段很多,很多看似高溢价成交的地块,实际上是捆绑了其他地块或者后续通过税收返还的形式还给开发商。”
不过,陈国强也表示,地价上涨推手中,还有一个不能忽视的逻辑在于当前的土地制度,和以往相比,征地成本在不断上涨,在中央和地方税收体系未改的情况下,地价刚性成本也在上涨。
(21世纪经济报道)
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