住建部日前将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等城市列为全国共有产权住房的试点城市。专家认为，“共有产权”这一概念的引进，不仅有望确保让城市夹心层有“恒产”，同时还能有效提高保障房资源的循环利用，使提升“保障效率”可持续。

但业内人士同时指出，“共有产权房”应注意压缩保障房分配中的“寻租空间”，以确保经适房配售和退出的公平公正，抑制利用经适房进行投机投资的空间。

让夹心层有“恒产”

近年来，我国重点城市房价上涨速度较快，“夹心层”虽有一定积累，仍难以通过自身收入从市场上解决基本住房问题。与市场化的商品住宅相比，我国保障房的供应体系薄弱，紧缺明显。而且，除了原有低收入人群，大量外来务工人员、新就业人员的住房保障需求越来越突出。

今年的政府工作报告提出：针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权房住房供应。国土资源部副部长胡存智介绍说，共有产权房实质上是“比例产权”，是指中低收入等住房需求群体购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说，相比其他一些国家，中国民众对置业有特殊要求，有条件的就可让其拥有房屋产权。这类“共有住房”，在政府支持下，发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。

实际上，上海早已开始启动探索“共有产权保障房”。自2010年以来，上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前3人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至目前，累计签约购房家庭约有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。

让保障房建设资金转起来

在我国保障房体系建设中，最大的难题无疑是资金。业内人士认为，实施共有产权房可使保障房资源循环利用，以及令“保障效率”的提升可持续。

上海城投置地集团董事长俞卫中说，在理想条件下，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3% 左右的利润。根据规定，政府可优先回购保障对象意欲出售的共有产权房，并提供给符合条件的家庭。“共有产权房是‘半开放’运行，一套房可惠及多户家庭。”

“共有产权”能否为建立可持续的住房保障体系探出路子？上海房产经纪学会副会长、华东师范大学教授张永岳说，通过由保障对象购买政府持有的部分产权，可以缓解当期保障房建设的资金压力；通过政府购买保障对象持有的部分产权，可以继续掌控保障房房源；通过共有产权房在市场上出售，政府能够回收其未收的土地出让净收益和各种税费，以及部分增值收益，有利于积累后续的保障房资源。

一些业内人士则提醒，从目前看，可将“共有产权”视为一种筹集资金的渠道，要防止其成为地方政府推卸住房保障责任的工具。同时，通过共有产权形式筹集的资金应该专项用于保障房建设、维护和管理，不能挪作他用。

此外，专家建议可改变补贴方式，由减免土地出让金及税费的单一补贴方式，转变为多种比例的补贴方式。比如，根据“中低收入者”的具体收入情况，从低到高，采取分级补贴标准，同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变，提高政策透明度，为扩大住房保障面创造条件。

公平公正是核心

各地发生的经济适用房暗箱操作、分配不公等问题，值得共有产权房在推广中引以为戒。业内人士提出，随着共有产权房在全国的逐渐推开，应注意完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租空间。

南京市建委城市建设与发展研究室高级经济师陆玉龙认为，在“共有产权”制度下，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准，经济适用房可在市场公开出售、出租，双方按产权比例分配收益，体现了“谁投资，谁所有，谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。

上海市房管局副巡视员李东表示，经济适用房的共有产权是指出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房的产权，共有产权的房屋在5年后可以上市出售，出售后的资金按出资比例进行分配。“如果政府按比例享有经适房的产权，经适房上市时就要按比例将利润分配给政府，这样会挤压获利空间，从而抑制违规购买经适房的现象”。

据上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍，上海仅市级层面专为共有产权房出台的文件就近10个，涉及部门七八个。为严把审核关，申购家庭要经历两次审核、两次公示，时间跨度可达两三个月。

此外，上海专门成立居民经济状况核对机构，通过民政、房管、证券、银行等部门、单位之间的信息共享，实现对申请者财产信息的全面核对。从2010年起的三批次共有产权房申请审核中，已有3600多户家庭被检出。供后管理方面，上海有关部门已查出有家庭违规出租共有产权房，并责成其在规定期限内收回出租房，停止违规出租行为。可将“共有产权”视为一种筹集资金的渠道，要防止其成为地方政府推卸住房保障责任的工具。