房价下跌 考验银行房贷压力承受能力

来源:地产中国网 2014-05-08 08:01:00

如果房价大幅下跌,银行能不能扛住?

在本轮房地产调整中,浙江受影响和冲击相对较大,其中温州房价下跌超过30%。昨日,多位浙江银行、监管人士接受《第一财经日报》记者采访时认为,目前浙江等地房价下降幅度,对银行来说“有压力但还不是很大”。

上述人士向本报记者透露,2009年~2012年,在银监部门的部署下,他们一直在对银行房地产贷款进行压力测试,并对贷款风险加强排查。目前,银行对房地产开发贷款、房屋抵押贷款已有所收紧。

银行注视楼盘降价从3月开始,浙江杭州、宁波等地,陆续传出个别楼盘大幅降价销售。

4月底,由于受到周边楼盘相继降价竞争影响,余姚一楼盘降价四成销售,但开发商称去化率还是在70%左右。与此同时,宁波某楼盘七、八折销售,据宁波房产业界人士反映,去化率也在50%左右。

“降价还能卖得动,说明市场还不至于那么糟糕。”宁波华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁说,从成本结构来看,大部分降价楼盘保本销售或有微利,开发企业主要出于回笼资金或财务平衡考虑,不会对银行还款造成影响。

一家杭州商业银行人士说,楼盘降价多少销售,是房企的自主经营行为,银行更关注企业资金流状况,但并不意味着银行对此视而不见,去化率是银行关注楼盘销售的主要指标。同时,购房者以刚需和改善性为主,银行认为这些购房贷款是非常安全的。

在这轮房地产调整中,温州是房价下降的“重灾区”。今年两会期间,温州市市长陈金彪对媒体表示,从2011年起,温州房价目前为止回落了1/3。但据《第一财经日报》记者调查,之前被热炒的房子价格普遍缩水50%~60%,即使是一些大型老小区,市值缩水也在30%左右。

温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说,通常来说,普通住宅贷款评估价为市场成交价的8折,按最大抵押贷款七成计算,即可贷款房屋成交价的56%,可见银行对购房贷款风险已有基本防范,“目前温州房价是全国跌幅最大的,但绝大部分房子的总价还是大于贷款的。”“如果房价还要继续下降,银行压力就比较大。”一家温州商业银行人士认为,目前温州房价处在“风险临界点”,银行在关注房价下降、交易市场低迷同时,更担心不良抵押房产的处置变现压力。“一些司法拍卖房,价格普遍要比市场价低,且不受限购套数影响,还能从银行取得贷款,但也出现了流拍现象。”另一位温州商业银行人士也认为,现在银行最担心的是,这些抵押房产一旦成为不良资产,在目前交易行情下,往往存在有价无市、无人接盘的尴尬,处置时间拖长,必然导致银行绩效下降、利润缩减、拨备提高等压力。

出招抵御房贷风险“各银行情况有差异,有些比较乐观,有些压力比较大。”一位浙江区级金融监管办负责人说,在监管部门的部署下,许多银行都建立了房地产压力测试模型。“由于贷款结构等不同,各银行测试模型采用的参数指标差异也比较大。”该负责人说,一般来说,一些大型国有银行与国企、大型房企合作比较多,相对来说房地产贷款风险压力会轻一些;而一些商业银行与本土中小房企合作较多,由于这些房企、项目股东背后往往是实体企业,在如今实体企业普遍不景气的状况下,贷款风险压力就比较大一些。

同时,测算模型采用的参数,还与地方经济有紧密关系。上述负责人说,相比来说,温州企业出险率较高,个人贷款比重高,房地产抵押贷款比重大,再加上房地产开发量供大于求,房地产贷款风险也会比较大些。

数据显示,去年底温州地区银行的贷款余额7092亿,其中1000多亿为房地产贷款,4400多亿是用房产作为抵押的,存在房地产贷款占比高、房地产抵押物占比高、实体经济涉足房地产比例高的“三高”现象。

此外,上述温州银行人士也向《第一财经日报》记者透露,在房价下行压力下,一些银行也在加大对房产抵押贷款的排查力度。

“总体来看,上海房地产贷款风险要比杭州好些,杭州又比温州好些。”上述负责人说,房价下行,对银行贷款风险有压力,但还不至于那么大。

美国彼得森研究所近日发布研报称,即使中国房价下跌50%,中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化运营。依据一是,中国金融机构那份结论为房价下跌30%,其对银行业不良贷款率并不会产生太大影响的研究报告;依据二是,目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即使房价下跌50%,不良贷款率也仅为6.6%。

 来源:第一财经日报

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