基本面未好转

在房地产行业一片风声鹤唳之时，险资却频频举牌地产股，这是否意味着地产股已经出现买点？基金经理们认为，虽然地产股估值较低，但在市场情绪较差及行业前景不明朗的背景下，短期地产股难以见到有效反弹。

华光磊指出，影响房地产市场的关键因素在于按揭贷款的额度和利率，而造成今年以来按揭偏紧的原因，一是宏观整体流动性偏紧，二是商业银行在无风险利率上行的情况下做按揭业务的意愿不高。政策方面，难以期待中央政府出台直接影响按揭贷款的政策，如降准等，仅能预期地方政府出台一些局部的刺激政策，但地方政府的这些政策只能起到一个托底作用，并不能带来基本面的实质反转。

而某基金公司投资副总监强调，地产股目前的低估值是建立在当前业绩水平上的，但从万科等地产股的情况来看，业绩有可能迎来一个拐点，现在的低估值有可能伴随着业绩的下滑变成高估值，投资者不能单纯看静态PE来决定地产股的投资。他同时指出，地产股受政策影响较大，不排除在政策主动宽松背景下出现一波小反弹。

什么时候才是地产股的买点？华光磊认为，地产股的买点在于大规模降价潮出现的那个时点，因为降价本身会带来成交放量，而行情的后续高度取决于成交能够放量到什么水平，这一点需要届时结合政策环境和实地调研再做判断。

房企应加速跑量

近期，铜陵、南宁、天津滨海新区、杭州萧山区、无锡等地陆续给楼市“松绑”。专家表示，未来更多二三四线城市有可能跟进。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为，从政策环境和宏观经济情况分析，部分城市放松政策，或者说适度“救市”被默许。今年政府工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”，也即所谓的“分类调控”、“双向调控”：楼市热的城市，实行紧缩式调控。而上述“松绑”的城市都属于楼市冷的城市。

这些地方政府出台的相关政策会在一定程度上促进楼市成交量的回升。从房地产开发企业角度来看，相关地区房企将抓住机会加速跑量，降低库存风险。

部分二三四线城市供应量大、库存高企是不争的事实，在经历了2013年快速增长的市场环境后，市场调整必定会到来。此前2005年、2008年、2011年的调整都有导火索。2005年是中央政府首次对楼市进行调控，2008年是国际金融危机，2011年是限购政策全面施行。过往的市场周期走势表明，2014年也是楼市调整年。自年初以来，银行对房地产开发贷、个人住房按揭贷款都全面收紧，导致不少房企资金链偏紧，个人购房需求受抑制，这是引发今年楼市调整的重要原因。

从以往经验看，每次楼市调整期基本在9-12个月左右，今年的调整从春节过后的2月开始起算已历时3个月，才刚刚进入调整发展期，还未到最艰难的时刻。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，今年的调整预计最长不超过1年，力度上也不会特别大，企业大可不必特别悲观。但考虑到整体住宅市场容量基本到顶，不要寄希望于经历此番调整之后，再像从前数次一样，引来量价齐升的红火光景。

这意味着房企必须“谨慎乐观、积极应对”。从推货方面来说，在已出台“救市”的城市或区域，必须加快周转、加速跑量、减少库存，一些尾盘项目甚至可低价促销；而没有出台政策的城市，若库存量大、市场观望情绪不减，房企更应该密切关注市场走势和政策变动，做好销售策略调整的准备。

在开工量和工程进度方面，房企应该减少开工量，延缓部分工程进度。项目一旦开工就没有回头路。在市场情况没有好转的时候，没有开工的项目尽量不要盲目开工，审慎研判后续走势。而已开工的项目，若现金流比较充裕的话，可以适当延缓工程进度，减少存货积压。

在拿地方面，房企更要头脑清醒，有必要调低年度购地计划。目前，需求端已出现明显降温，这会逐步传导到供给端——土地市场。尽管一线城市和部分二线城市土地成交金额仍在增长，但土地市场已经在逐步降温。因此，房企在市场调整期的应对方法之一就是避免高价拿地、减少购地成本。

客观来讲，房地产市场已经走过了“轻轻松松谁都能赚钱”的时代，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，2013年中国城市化率为53.7%，到2020年将达到60%，城市人口还将继续增加。此外，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。这些都是房地产发展的有利条件。

未来，房企需要告别粗放式发展，改变房价单边上涨的惯性思维，关注市场风险和行业变化，提供高品质的产品和专业化的服务，这才能不被市场淘汰。