专家:房产转折点已到来 政府不能再救市

来源:地产中国网 2014-05-04 17:03:00

CCTV2《央视财经评论》:房价下跌市场要说话!

进入四月份以来,我们看到各地楼市要放松限购的传闻一直不断,但多个城市酝酿的放松限购并没有真正兑现。日前,广西南宁市房管局的一纸文件,让南宁成为限购政策实行以来第一个放松限购的城市。南宁宣布,从4月25日起,广西北部湾经济区以内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市五个城市的户籍居民家庭,可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。那么,限购政策这种放松和调整,是不是意味着地方政府开始出手救楼市了呢?央视财经频道主持人沈竹和着名财经评论员马光远[微博]、刘戈共同评论。

南宁的限购松绑会否带来连锁效应?各地未来的政策会如何演绎?

马光远:南宁此举是对限购政策的一个突破肯定是在放松和救市

(《央视财经评论》评论员)

我们以前的限购政策不是讲同城化,而是讲一城,就是一个城市要么按照户籍,要么按照常住人口然后来搞的限购。国务院的政策也好,还是过去很多年各地的政策也好。比如说北京限购指的就是北京,如果说按照南宁的这个解释,我们现在不是正在搞京津冀一体化吗?那是不是意味着,北京下一步可以学习南宁的先进精神,河北人民,如果再往大一点的话,因为最近山西也在讲,我们也得搭上这个车,还有山东德州什么的也得搭上车,所以有人讲说,以后北京可能出现的特产叫德州扒鸡。

如果说按照这么一个思路去弄的话,我们的限购形同虚设。所以第一个,这是对我们以前限购政策完全的一个突破;第二,肯定是放松;第三,肯定是救市,因为一方面我们看到,她讲说我们根本不用救市,我们的销售额什么都在增长,但事实证明它是在下降的。

刘戈:土地财政占比越高的城市它的着急程度和压力要更大

(《央视财经评论》评论员)

因为现在去强调,他们这是整个北部湾一体化的这样一个行为,这么说肯定是没有问题的。就像如果有一个人突然掉到水沟里面,然后他解释说我是在游泳,你是没有办法证明他真的不是在游泳,所以这样一个解释有她的道理,的确是存在。但是我们来看,她把这五个城市,这基本上占到了广西自治区大概接近一半的面积,从人口上来说,这五个城市总人口算了一下是1200万,南宁市是600万。也就是说,在南宁市的原来的基础上乘了一个二,那么这样一个大的人口基数,而且它是整个广西自治区经济相对发达的这一块,那么客观来说,由于原来在这些区域里,他如果在南宁有一年的纳税证明就可以买一套,那么现在和南宁市的居民变成了一样的权利,也就是说,这1800万人口都可以买两套房子了。从理论上来说,让整个购买力有了一个大大地提升。

因为很多城市的压力比较大,我们的有一线城市,二线城市,三线城市,而且所谓的在二线,三线里面,各个城市的情况不太一样。如果我们把全国城市房价表你去看一下,它有一个排行,像南宁这样的一个城市,在全国排到第45名,就是在头100个城市里面。但是我们去看另外两项指标,就是说它的卖地收入和它的财政收入比,这个比大概是在30名左右。也就是说,它更多的要依靠卖地的收入。我们再来看一下他的居民收入和房价的比,这个时候它又排到了75名。35名,45名和75名,那么这样一比,对于这样的一些城市来说,它的房价和它的收入比相对比较高,它的土地财政的占比比较高,所以它的着急程度就要比另外一些城市的话要大。

马光远:目前放松限购对楼市来说救市的效果是非常微小的

(《央视财经评论》评论员)

事实上我觉得这个限购并不是说所有的城市都必须有限购,特别是目前我们看到因为整个房地产销售,整个房地产的预期,现在可以不用争议的讲已经发生很大的变化,大家对未来整个房地产市场是看淡的。在这种情况下,有些城市有放松限购的必要,至于说放松限购以后,能不能救市我们下一步可以讨论。比如说包括温州,温州那个地方事实上当地的老百姓都是有房子的,甚至一般人都有好几套房子,我到温州办事,一般就会碰到,比如说你问司机,说你有几套房,司机一般会告诉我,我有四套房、五套房,都是这样的,那么这种情况,你搞限购是没有任何意义的。

如果说以前,比如说房地产的基本面没有发生很大的变化,第一个是货币供应没有发生很大变化,货币供应很大,第二个是经济增长也没问题,我们整个经济仍然处在一个高速增长阶段,第三是房子仍然不够,大家都往大城市里面跑,总体供应仍然是不足的,如果满足这三个条件的话,放松限购房价肯定上涨,而且对有些城市来讲,肯定是报复性上涨。但目前这三种条件基本都不存在。第一个,货币实质上是收紧的,第二,我们的整个经济增速进入一个平稳增长的阶段,而且下行的压力非常大,第三,很多城市的房子已经多了,也就是说如果房子不够,你放松限购,有些人看到了投资的价值,也就是说我现在去买房子房价还会涨。但是如果说房子已经够了,而且所有人都认为房子已经够了,你放松限购,别人不会去上这个当。所以我认为目前情况下,放松限购,如果地方政府认为这是一个救市政策的话,它的效果是非常微小的,如果我们的贷款不放松,我们的货币不放水,我们再没有别的刺激计划的话,仅仅依靠房地产自己来救房地产,目前我想是不现实的。

刘戈:放松限购以后未必真的能带来那么大的购买力

(《央视财经评论》评论员)

现在从总体上来讲,它的销售,总体房价我们和去年相比,同比还在上涨,即使现在有一些城市环比开始下降,那也只是一小部分城市,所以现在到了一个相对平台期。那么我们看到的这样的一些降价,很多是因为大家现在对于这些降价楼盘高度关注,但是是不是有下降的可能性,这还真是。也就是说,现在是预期发生了一个变化,那么现在可能对一些地方城市来说,我放松限购了以后,它真的能够带来的购买力未必有那么大。但是如果这样的一个信号带来大家预期的一种变化,如果有一些城市认为房价在政府的推动下会要反弹,那么这个时候,虽然总体来说,银行的资金面现在偏紧,但是民间的投资能力还是很强的。

中央政府对房地产的调控,现在应该说已经放权了,就是说更多的城市,让你们去按照自己的情况来进行决定。现在总体上来说,拐点已经出现,但是我们希望拐点出现之后是相对平稳的过渡期,而不是说一个断崖式的跳水。现在我看,我自己判断目前这种断崖式的跳水还没有出现,如果真出现这种情况,那该松绑就松绑,如果现在没有,从判断上没有这样的一种趋势的话,那么我觉得原来的政策还是有执行它的道理的。

( 扬子晚报)

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