深圳本月处置小产权房方案落地 业内认为转正要避免共输

来源:中国证券报 2014-04-23 16:21:00

从本月开始,深圳市将试点处理“历史遗留违法建筑”,这其中就包含民间所谓的“小产权房”,这也意味着全国第一个存量“小产权房”的处置方案“落地”。深圳的城市发展得益于改革开放和土地市场化改革的先行试点,而土地市场化在助力深圳城市化和城建融资的同时,其“急就章”的做法也留下了羁绊深圳未来发展的空间约束问题。

在深圳,一方面是城市未来发展用地枯竭,开发强度达到49%;另一方面则是占城市建设用地面积40%的违法建筑低效和无序利用。未来如果不能向存量建筑和用地要空间,深圳发展制定的各项计划将受阻。从这个角度来讲,深圳处理违法建筑的试点是“倒逼”结果,这也无疑为我国高度城市化地区盘活存量用地和集体土地市场化提供了可行的实践经验。

从2009年发布处理违法建筑的实施办法后,深圳用了5年时间研究如何将违法建筑和用地纳入城市发展的正常轨道,核心问题是如何处理收益和成本在原村民、开发商和政府三者之间的合理分配,做到既能确保合理保护原村民权益的原则,又能坚持“城市规划”和“土地用途管制”的法律底线;做到既能维护政府公信,又能体现政府收益。

对深圳试点处理违法建筑和小产权房的具体办法而言,首先是适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益,即部分属于原村民的住房将确权后给予正式的入市资格,而外来建房行为仍属于违法,保持严厉处罚的高压;其次,突破政府原先划定的、每户100平方米宅基地红线,承认原村民3栋以内违法建筑合法化,并根据违法程度,在补缴一定地价的前提下可以申请“转正”;再次,对于生产经营类、商业办公类违法建筑的处置比住宅类宽松,不管原村民还是非原村民所建,只要接受一定罚款和补缴地价,就可以发放非商品性质的“绿本”房产证,若能按商品房的市场评估价补足地价,就可以“转红本”;最后,对于情况复杂、暂时无法确权的,暂时留用发挥其价值以待未来解决。

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