换房过程中需要“防”什么
将宅基地换房后,下一步,如果要令其中节约出来的土地增值,邵宁认为,主要的两大途径就是用于商品房开发和示范工业园区建设。实际上,虽然土地被“换”出来了,但问题也随之一起被“唤”出来了。“如何能让宅基地保障作用,即本集体经济组织成员所拥有的这种作用能够继续保持,同时又能够适应市场需要是宅基地换房要解决的关键点。”胡存智坦言。
陈国强告诉北京商报记者,现在正在做宅基地换房试点的城市都基本规定,腾退、节约出来的原宅基地作为集体经营性建设用地,可以复耕或用做其他用途,但就是不能做房地产开发,因为一开发就会产生小产权房,为小产权房的无序建设提供新的机会。
“但如果不做房地产开发,而用做工业、旅游用途,其实并不能带来多大的经营效益,节约出来的土地增加的租金等收入分摊到每个农户身上微乎其微。”亚太城市研究会房地产分会副会长陈宝存坦言。因此,由于从中央到地方都还在寻找利益最大化与有序建设方面的平衡点,有消息称,不少地方政府开始有意地放慢了宅基地换房的速度。
此外,近年来,多项政策都强调,宅基地换房要充分尊重农民意愿。陈国强坦言,这是由于此前多地都曾出现农民不情愿地“被上楼”现象。“农民原本可以利用自己拥有的宅基地建院子,晒麦子等农业劳作都可以在院子里进行,用宅基地换了住房之后,农民不仅要自己解决这些农业劳作问题,还常常受到配套设施和服务欠缺的困扰,而且增加了不少生活成本。”陈宝存表示。据悉,山东省平原县王庙镇王庙村此前还发生过农民搬上楼之后两年,小区都没建围墙、大门的情况,居住安全无法得到保障,甚至连物业都没有。
宅基地换房的政策实施进程
■2005年 天津市华明镇成为国家首批宅基地换房试点。
■2008年 十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出,农村宅基地和村庄整理所节约的土地,首先要复垦为耕地,调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划,并优先满足集体建设用地。
■2009年 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》出台,明确规定土地承包经营权流转,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。
■2013年 十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 》保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。
(北京商报)
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