首页>融绿高价拿地背后的大数据：供需存较大缺口
来源：地产中国网综合 2014-04-18 07:48:00 作者：杨羚强
中介的数据：顾村其实不缺钱/
如果仅仅依靠供需缺口，融绿高价拿地依然会有不小的风险。融创内部的一位人士告诉《每日经济新闻》记者，融绿所获取的顾村地块，并不会只锁定上海收入最高的人群，而是面向上海市场购买力最强的前30%购房者。
事实上，根据搜房网以及克而瑞等机构提供的数据，过去一年，这30%客户群能承受的购房总价最低门槛为300万元，即使购买能力有所增强，也只能提高到400万元。
按此计算，即使融绿以3万元/㎡销售，依然会有不小压力。更何况按照绿城普遍的建筑开发成本、税费、财务费用等，3万元/㎡几乎注定亏钱，因而融创并未对项目收益抱有很高预期。上述融创内部人士称，公司之后的平均毛利水平应该和现在差不多。据融创此前透露，一般项目预期的平均毛利水平应该在30%左右。
这意味着顾村项目至少要卖到4万元/㎡以上，才能实现融绿的预期项目利润。但以顾村现有的购买力，能不能接受如此高的房价上调幅度？
中介的数据，也许能为之提供更多支持。21世纪不动产的数据显示，顾村地区的房屋成交单价虽然不高，却是上海一个住宅消费能力很强的区域。2013年至今年2月，顾村板块新房市场成交别墅205套，占板块整体新房成交量的46.6%。同期板块内总价500万元以上的改善房源成交168套，占板块新房整体成交量的近四成。
目前该地块周围有别墅区，品质房源较高，单价在2.6万元/㎡，与周边普通房源的成交单价相比，贵3000~5000元。
综合德佑地产、中原地产、21世纪不动产等提供的资料，融绿在上述地区更大的难题，在于如何和当地已建成的二手房拉开品质差距。据了解，当地高品质的二手楼盘大多数是精装房，而且车位比一般达到1比1，在面积附送方面，这些楼盘通常至少有8~10㎡的面积附送。
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