楼市野蛮生长的情况今年将不复存在，取而代之的是一种分化格局，特别是一、二线城市与三、四线城市的分化，这是参加博鳌亚洲论坛2014年年会开发商与学术界的共识。

“那些没有产业支撑且人口外流的城市，你想让它不跌我看都很困难。”绿地集团董事长张玉良在4月11日博鳌亚洲论坛上表示，“有些地区跌30%、50%的房价我认为也是有可能的。”

在这样一种分化格局之下，无论业界还是学界都呼吁政府能够进一步推进市场化改革，通过市场的力量促使房地产行业的良性发展。“政府应该继续做政府应该做的事情，手不要乱摸。”张玉良说。

楼市分化格局成形

去年以来，一、二线城市市场持续回暖，商品房和土地成交均量价齐升，且涨幅巨大。反观三、四线城市楼市，则基本平稳，部分三、四线城市甚至面临整体下滑的趋势。开发商们普遍预计今年这样的局面将愈演愈烈。

张玉良表示，一、二线城市经济发达，产业雄厚，教育、医疗、就业等优势资源高度集聚，吸引力大。而土地却较为稀缺，供不应求。但很多三、四线城市经济发展水平并不高，购买力较弱，人口及资金净流出，市场空间本就有限，但在上一轮调控之后，却有大量开发企业涌入三、四线城市，推动当地土地大量释放，商品房海量上市，库存持续走高，供求失衡状况不断累积。

克而瑞研究中心数据显示，2013年一线城市房地产市场的供求比仅为0.64，而三四线城市供求比则纷纷高企，如：甘肃省武威市高达8.06，山西省大同市为5.7，陕西省延安市是4.34，均存在严重的供过于求。

帝海投资控股集团有限公司总裁李小明表示，分化的局面不仅会发生在住宅板块，商业地产领域也面临分化，“单边上涨不符合市场规律。在长安街投资一个商业地产可能单边上涨，因为人气很高，但要到北京五环、六环，那恐怕风险大多了。”

市场的分化将导致大型房地产企业与中小型房地产企业之间出现明显的业绩分化。张玉良表示，实力雄厚、经验丰富、资源整合能力强的大型房地产企业更容易获得土地、信贷、人才等核心资源，更容易获得地方政府的支持，如此一来，大型房企与中小型房企的业绩必然分化。

不过李小明认为，今年国内生产总值(GDP)7.5%左右的增长预期以及3月份居民消费价格指数(CPI)同比增幅2.4%的数据，意味着宏观经济政策将保持相对稳定，楼市在这样的政策背景下也将会获得相对平稳的发展。