房价下跌 喝下你早已藏好的“毒”

来源:地产中国网 2014-04-14 09:05:00

  想想看,没有了这些主力资金的支持,房价能不跌吗?

  房价下跌毒药之二

  成本回落

  对于建房的成本,地产商们总是遮遮掩掩,生怕国人知道了砸他们的家。不过,通常说来,建房的成本不外乎拿地成本、融资成本、建筑成本这三大项,那么我们来分析分析,今年建房的成本到底有哪些?

  先说拿地成本,在前些年地产业火爆的日子里,各地不断爆出地产商争抢“地王”的消息,土地价格也是一路走高。为此,各地政府加强了土地供给,大量土地通过招拍挂的形式进入市场,这不但满足了地产市场对土地的需求,也压抑了土地价格的上涨。从去年下半年以来,除了北京市等一线城市之外,各地地产商争抢“地王”的消息几乎销声匿迹,这意味着地产商拿地的价格渐趋稳定。

  再来看看融资成本,很长一段时间,由于银行对地产商开发项目的贷款审批趋严,很多地产商为了满足地产项目对资金的旺盛渴求,不得不四处从民间举借高利贷,融资成本年利息高达30%以上。不过,随着包括保险资金、信托资金、券商资管资金在内的各路战略投资资金看好房地产市场,向地产商提供资金的渠道日渐增多,到达地产商手中的融资成本也就逐渐降低,目前,一线城市地产开发项目的融资成本已经低于15%,其它大多数城市地产项目的成本也回落到20%左右。

  最后就是建筑成本了,这里又包括两大项,一是人工成本,一是建材成本。目前虽然人工成本仍居高不下,但是建材成本明显降低。从刚刚公布的3月份CPI数据可以看出,周期性产能过剩导致的工业产品价格下跌依然是主趋势。今年1月份以来,受中国市场需求不足影响,国际市场铁矿石价格暴跌,铜价格暴跌,大宗商品市场熊气弥漫,致使国内钢材、玻璃、水泥等建材价格一日不如一日,建材成本呈现出大幅回落之势。

  总体来看,今年以来国内建房成本明显回落,这就使得地产商有了敢于降价的勇气,因为降价不会影响地产商的既得利益,又能加速资金周转,何乐而不为?

  房价下跌毒药之三

  需求不足

  看到这个题目,或许有人会不解,房子的需求怎么会不足,还有很多人没有房子啊?的确,是有很多人如今还没房住,但是我们在这里所说的需求不足指的是能够付得起买房首付的需求不足。

  记者清明期间回了西安市老家,对当地人来说原先感觉很遥远的三环之内,凡是能够插上空建房的空地要么已经建成了,要么正在热火朝天地盖着。很多已经建好的非常漂亮的住宅小区,放眼望去,夜晚没有几家的灯亮着,说明这些新房要么没卖出去,要么卖出去是被用于投资,尚未有人居住。

  这种大量新房闲置的现象不仅仅发生在西安市,在国内大多数城市里,这种现象并不鲜见。记者曾经采访长三角地区一位地产商,他告诉记者,过去一个住宅小区的销售速度为一年到一年半时间,现在是三年左右,有的甚至五年还没有销售完毕。而从统计数据来看,排除北京市等一线移民城市的因素,国内其它城市按常住人口统计,平均每户居民所拥有的住房超过了两套。为什么以马佳佳为代表的90后能够喊出“90后不买房”的口号,因为父母已经为其买好了。

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