威海嘉鸿房地产开发有限公司总经理步艳梅

【地产中国网·操盘手访谈】进入2014年，楼市区域分化日趋显著，在经历了一季度成交数据持续下滑之后，杭州、温州、长沙等二三线城市纷纷传出地方政府意欲松绑调控的消息。那么，作为身处其中的市场参与者，三四线城市的开发商感受如何？而那些主打旅游地产开发的众多三四线城市的项目，是否也感受到了市场的压力？

就这些问题，在2014年北京春季房地产交易展示会上，地产中国网记者专访了来自威海的天恒·龙泽府项目开发商威海嘉鸿房地产开发有限公司总经理步艳梅。她表示，相对于很多三四线城市在上一轮的市场热炒中集聚的风险老说，威海这样没有太多市场关注度的旅游地产城市反而更为健康，不存在开发过剩现象，所以尚有不小发展空间，也不会受整体市场下行的影响。

地产中国网：今年以来，区域市场分化日趋明显，不少三四线城市因为供应量过剩出现房价下跌的状况。作为三四线城市的威海表现如何？从威海的开发量上来看，是否存在供应量过剩的状况？

步艳梅：相对于很多三四线城市在上一轮的市场热炒中集聚的风险，我认为威海的房地产市场更为健康，这是一个没有泡沫的市场，不存在下行的趋势，只是表现在房价上涨的快或慢的问题，但幅度不大。相比其他旅游城市，威海目前的开发量刚刚好，不存在过剩的问题，这一点从城市的常住人口就能看出来。威海市人口只有两百多万，人口少，受到的关注度少，目前进入威海市的大开发商只有天恒、保利、华润和碧桂园，更多的是本地开发商。不过，未来进入的开发商也会增多，据我所知万科便有此打算。

相对其他一二线城市，威海的旅游地产发展显得有点不温不火。我们一方面希望它被关注，另一方面又害怕它被过多关注，否则，威海房地产未来发展可能就会如其他旅游城市一样，如丽江，关注度过高，开发过剩，不一定是好事。好的项目应该是靠口碑取胜，不强推也能被认可。

地产中国网：威海组团参加北京房展已经不是第一次了，能否介绍下威海近两年的旅游地产发展状况？它相对于三亚、青岛等这些滨海城市的优势何在？

步艳梅：威海是一个历史饱满的开放性滨海城市，它东临韩国，地处中国东海岸线上，北东南濒临黄海，具有国际化的前景。威海市没有大型工业企业，未受到现代工业污染，被称为“世界人居城市”。地处北纬37度的位置，威海四季分明，气候适宜，民风淳朴，不存在南方滨海城市的潮湿问题，非常适合北方人居住。

很多人对威海的认识不到位，就旅游发展来看，它受到的关注度显然不够，因为之前这个城市的宣传力度不够。而为了提升知名度和展示城市形象，我们此次组团参加北京春季房展的威海项目，也是得益于威海市政府的支持。

目前，北京人比较热衷投资的海景房主要在海南和秦皇岛，相对于这些已经被热炒的城市，威海的人口要少一些，目前在威海置房的人群多是自住，投资者相对少，环境也更健康。在关注度相对较低的时候进入，价格会更加合适，更适宜人居。

地产中国网：如您所说，威海的置业人群主要包含北京人和威海原住人，两者的分布有什么特点？北京购房者和威海本地人对于产品的诉求有何不同？

步艳梅：这会根据项目的定位而有所差别。比如威海市包含高区、经区、环翠区、文登区、工业新区、荣成市和乳山市等区市，环翠区属于市中心繁华区，在此区开发的项目主要定位于中高端住宅，包含了有旅行、度假需求的外来购房人群。而荣成市和乳山市属于威海市管辖的县级市，此地项目更多的是针对本地购房者。

威海本地人的购房需求主要是改善现有的生活环境，对开发商、房子的品质、物业的服务质量会有较高的要求。北京人则更看重威海市的城市环境和自然资源，有自住的，也有为家人养老投资的，非常注重安全性。所以北京大开发商在威海开发的项目对威海本地人和北京人都有比较大的吸引力。

地产中国网：那么贵公司的项目天恒·龙泽府的定位是什么？

步艳梅：天恒·龙泽府是北京国企天恒集团在威海市中心开发的首个高端住宅项目，位居威海市中心、风水名山仙姑顶脚下，定位中高端住宅的开发项目，主要也是针对北京人和威海本地人。我们的产品中小户型偏多，每平米平均售价在七千至八千元之间，相比于北京的房价，它的价格也很有吸引力。此次推出的一期产品是1-8号楼，共848户，我们一期主推的是1-5号楼及7号楼，主力户型在57-137平米一到三居的全功能户型，可以满足休闲度假、投资养老等不同层面的空间需求。