据《21世纪经济报道》，2009年，雅居乐清水湾开盘，一举拿下当年海南三亚新盘销冠之名。

彼时，也正是中国房地产投资热大规模兴起之时，来自全国的大批投资人士蜂拥来到海南，让清水湾这个位于三亚陵水县的偏僻位置的楼盘成为旅游地产的明星；5年过去，开发商雅居乐也因清水湾项目成为“旅游地产开发专家”。

2014年，清水湾单个项目计划实现销售80亿。根据雅居乐方面提供的数据，过去5年清水湾销售接近400亿，最高的一年销售近百亿。但到了2014年，这种神话般的销售还能否持续？投资300亿的清水湾接下来将走向何处？雅居乐能否将旅游地产做到实处而不仅仅是卖房子？

清水湾今年拟卖80亿

2009年，酝酿三年之久的雅居乐清水湾旅游地产项目开始全球公开发售，当年实现销售额64亿元，占公司年销售总额的27%；随后的2010年，在国际旅游岛概念支撑下，清水湾项目继续高歌猛进，销售额高达99亿元，占到公司全年销售总额的三成。

海南清水湾模式也成为了之后在海南开发旅游地产的基本模式：一个面向大海的营销中心，结合蓝天、碧海、沙滩和热带风情的植物、美轮美奂的样板房，吸引来自全国各地的买房人，而在销售中，清水湾与北方各城市的中介全面合作，为项目输送源源不断的看房客户。

2010-2012年，清水湾销售逐年下滑，雅居乐公司业绩也在300亿规模水平裹步不前。刚刚过去的2013年清水湾实现销售78亿，略有回升，但公司实现销售额374亿元，仅完成全年目标的89%。

2014年，清水湾计划销售80亿。今年1至2月，已实现销售20亿。3月31日，清水湾推出5周年限量特推小户型海景洋房与泰式别墅，56-94㎡海景洋房，仅78万/套起；103-158㎡的泰式别墅，400万/套起。

值得关注的是，自2014年4月起，三亚将不再建设80平米以下小户型，而主要以低密度、低容积率的大户型别墅、洋房为主。业内称，以后在三亚买房至少得200万。因此小户型洋房更为稀缺，而根据《海南省国际旅游岛建设规划发展纲要》，海岸线最高潮位100-200米以内禁止审批住宅用地，这将使得海景小户型产品变得更加奇货可居。

三亚业内人士称，2010年至2012年以来，三亚80平米以下户型长期处于严重供应过剩的状态，供求比一直在1∶0.5左右，即每年都有一半左右的供应无法成交，小户型产品库存压力过大致使政府出台行政手段干预；另一方面，三亚房地产多以旅游度假地产为主，其购买者八成以上为岛外居民，此类投资性需求多对50到70平米之间的低总价的小户型产品情有独钟，而此次政府出台“停建80平米以下小户型产品”正是试图通过提高投资门槛来抑制该类投资性需求。

CRIC分析师杨小贝认为，本次三亚调控政策效果还有待商榷。由于已经批准的小户型产品仍可以建设销售，“新政”出台势必会出现一波小户型产品的抢购热潮，短期内并不能够抑制投资投机类需求。

旅游地产进入运营阶段

在易居中国联席总裁丁祖昱看来，清水湾的成功，让雅居乐选择全面走上旅游地产之路，同时也为其带来了风险。这个项目的成功有其天时地利人和的诸多因素，特别是当时恰逢国际旅游岛的获批和其现场的震撼力，两者缺一不可。

但这一模式很难在其他的旅游地产项目上进行复制存在困难。所以雅居乐之后的旅游地产之路走得比较艰难，无论是在云南的腾冲和瑞丽，还是在海南的定安和文昌，都不是非常顺利，销售存在很大的不确定性。这也导致公司管理层今年年初乐观预计销售700亿，近日又正式公布为480亿。

不过，丁祖昱认为，雅居乐目标下调理性务实。年初700亿太过乐观，在预期市场有巨大压力的2014年，一下子提升74%的销售额，让人觉得不踏实。经过近一个季度的运营和对市场重新的研判，在3月28日的业绩发布会上，雅居乐给出了480亿的数字。

按照雅居乐今年930亿的存货量，完成480亿的目标， 去化率只需达到50%，这意味着公司完成全年销售目标问题不大。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭则更乐观认为，雅居乐清水湾旅游地产模式可以被复制；而胡润百富榜创始人胡润也指出，中国仍有很多富裕群体会来到三亚购置滨海度假物业，开启他们的“第二人生”。

“第二人生”，这也是今年清水湾提出的新口号。这标志着，在清水湾，1.2万名业主不只是买房后一年来住几次，更是在这里享受更多的生活。

据现场所观，清水湾六星级莱佛士酒店、瀚海度假酒店已正式开业；规划中的七星级卓美亚酒店、JW万豪、希尔顿等超五星级酒店现已动工建设，并已基本封顶。

生活配套方面，南果市场完成扩容，商业街高端饮食配套清水湾壹号公馆年底开业，医疗、美容美发、教育等业态将逐一完善。

未来五年，清水湾发展规划更加宏伟：游艇码头于2014年7月全面完工；国际幼儿园年内开学；而不远的将来，国际滨海商业中心、CBD核心商业区、清水湾国际学校、清水湾医院、国际演艺中心、海上嘉年华等配套也将陆续呈现。

雅居乐集团执行董事、海南云南区域副总裁黄奉潮坦承，过去清水湾实现盈利也主要是靠销售，但目前清水湾已经进入旅游地产的运营阶段，社区的各种配套服务设施未来也将为公司带来利润。