库存增加并不是三四线城市“专属品”。事实上,一线城市真实的楼盘销售并没有外界想象的那么火爆。以北京 市场一些“热销”明星楼盘为例,北京住建委网签数据显示,“V7西园 ”去年8月23日、9月15日先后拿到全部预售证,截至今年3月11日,签约套数比为39%。另外,“燕西华府”除二期没有具体信息外,2011年10月1日开盘的一期、2012年1月1日开盘的三期、2013年6月2日开盘的四期网签数据显示,截至今年3月11日,签约套数比分别是77%、65%、37%。
不少房企负责人预计,存货增多,销售压力增大,是房地产企业2014年所面临的困境。而更为致命的是,2013年土地市场火热,地价猛涨,多数房企高价拿地,若2014年下半年新一轮库存高峰期到来,新增库存将具有地价高、售价高的特点,销售难度更大,这对房企的资金链安全非常不利。
资金链风险将增大
记者翻阅81家房企年报发现,由于去年的销售情况普遍良好,房企资金状况略有好转。81家房企期末现金及现金等价物余额总计2213.5亿元,同比增长5.49%;平均资产负债率与上年基本持平,负债率低于60%的有29家;60%-70%之间的有20家;70%-80%的有23家;超过80%的有9家。
相比去年,今年以来房地产市场的景气度逐渐回落。国家统计局发布的2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况数据显示,2014年1-2月份,全国房地产开发投资7956亿元,同比名义增长19.3%,增速比去年全年回落0.5个百分点;商品房销售面积10466万平方米,同比下降0.1%;商品房销售额7090亿元,下降3.7%。
这反映到部分城市楼市状况,即一些楼盘的降价促销,引发楼市崩盘论甚嚣尘上。宋延庆告诉中国证券报记者,近年来,大多数房地产企业在追求行业排名和高增长惯性驱使下,基本是以债养债的发展模式。兴润置业因资金链断裂而引发的债务违约风波,让很多人产生这样的疑问:今年会不会有更多的企业出现资金链断裂?
宋延庆给出答案是“会”。理由有三点:一是目前市场上商品房库存量很大,潜在供应量更大,而今年的销售形势却不容乐观;二是为了控制信贷风险,金融机构已逐步收紧对开发贷款、经营性物业抵押贷款和个人按揭贷款;三是如果某些三四线城市出现降价潮,或某些中小房企出现资金危机,很有可能引发恐慌而快速蔓延。
万科董事长王石在3月28日召开的万科2013年股东大会上表示,对中国房地产行业的未来持谨慎乐观态度。任志强则在多个公开场合告诫房企,对今年形势不要盲目乐观。
事实上,从房企2013年年报中可以测算,除去房企自筹的资金外,房企的外部资金来源中,销售定金及预收款占46.2%;来自银行贷款的比例占45.1%;房地产基金、信托、海外债券等其他资金仅占8.7%。“销售回款和银行贷款仍占大头,而今年银行贷款紧缩,且销售情况不及去年,因此房企的资金链风险会增大。”宋延庆认为。
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