原标题：京城楼市格局生变：刚需滞涨 改善仍被看好

新华房产3月27日北京讯(记者 柴丁)尽管开发商一再澄清并非主动降价，“万科橙”事件还是被当做市场低迷的标志，进一步影响了部分购房者的预期。

据亚豪机构数据显示，截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交套数、成交面积分别同比下跌64%、61%，基本回落到两年前 “加强版限购令”出台后的市场水平。

值得一提的是，市场情况并非整体如此，其中刚需与中高端市场出现了明显的分化。分析认为，自住型商品房“分流”了刚需客户，却给改善型住房带来了更多机遇。

被“分流”的刚需

先来看具体项目。上周，地处房山长阳板块的首创•新悦都以21800元/平米的相对低价入市，虽然一次性大批量推出750套房，但是仍以接近1:4的大幅供需差获得了当期热销的佳绩。

同时不可忽视的是，首创·新悦都的热销与其低价优势密不可分，今年以来长阳普通住宅项目如长阳光和作用、金域缇香的定价已高达26000-28000元/平方米，新悦都的开盘价格与之相比每平方米低了4000-6000元。

据媒体报道称，还有多个项目进行价格调整，东亚•印象台湖毛坯改精装，售价从预期的2.6万元/平方米调整至2.2万元/平方米起。另有某项目被爆出，自称热销实际网签房源还剩70%。

为何一夜间市场预判就发生了改变?亚豪机构副总经理任启鑫认为，人民币贬值，热钱外流，资产价格上涨趋势受阻，房企融资成本提高，多地出现降价现象，都在加深购房者对市场的疑虑和观望情绪。

不过，自住型商品房对刚需项目客户群进行了“分流”，被认为是造成市场低迷的直接原因。“大部分有资格的普通购房者，肯定会去申请价格更合适的自住型商品房，而对普通商品房持观望态度，商品房蓄客难度加大。”一位有丰富操盘经验的业内人士告诉记者。

中高端市场依然稳定

然而， 3月中高端住宅市场的表现更为乐观。据亚豪机构统计数据显示，3月以来，售价在40000元/平米以上的中高端住宅及别墅项目就高达8个，占比高达40%，远高于今年前2个月25%的占比。且开盘价格与上期开盘相比普遍上扬，平均涨幅为13%。

事实上，“京七条”刚颁布不久后，融创北京公司副总经理楼艳青在接受新华网采访时就曾表示，自主性商品房对市场的影响具有两面性，一方面通过自住型商品房保障了刚需市场的供应，另一方面，真正的商品房土地变相的减少，这就会导致高端住宅市场供需失衡，意味着高端商品房将日渐稀缺。

上周开盘的项目中除了首创•新悦都外，位于亚奥板块的亚奥•金茂悦也以52000-56000元/平方米的价格当天售罄。据了解，同为方兴系的亦庄金茂悦预计本月入市，目前蓄客情况同样颇为乐观。这些都从侧面体现了高端市场强劲的生命力。

对此，亚豪机构高姗认为，刚需盘蔓延的“平价跑量”现象将令今年房企的整体利润率进一步摊薄，对比之下，中高端住宅产品的升值预期、改善型购房需求的稳定释放，促使中高端产品成为房企获取高利润的主要领域，其价格也将保持坚挺。