北京自住房大量供应上市，市场信贷收紧，双面夹击之下，北京刚需楼盘的去化量越来越少，上周三个项目入市开盘均未取得“日光”。而与此相反，中高端项目却发起了“小跑冲刺”，尤其高端楼盘的表现相对稳定。据亚豪机构统计数据显示，上周高端楼盘成交量环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上扬了6个百分点，甚至带动商品住宅成交价格冲进13周来新高。

刚需盘“平价跑量”去化有限，自住房提速致刚需市场加速洗牌

在信贷收紧与自住商品房的冲击之下，北京（楼盘）刚需客群的观望情绪正在加速扩大，而随着3月份刚需项目开始进入集中放量阶段，刚需购房客群选择面的加大，项目开盘“日光”的现象也越来越少。

据亚豪机构统计数据显示，上周（3月24日-3月30日），包含大兴区的保利首开熙悦春天、房山区的万科幸福汇，以及平谷区的首城汇景湾在内，北京共有三个刚需项目入市，累计向市场释放了超过千套的房源。同时，三个项目均选择了“平价跑量”的销售策略，其中，万科幸福汇、首城汇景湾分别以14000元/平米、13100元/平米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%，2%，而保利首开熙悦春天22500元/平米的销售均价，与上一期基本持平，但是三个项目却均出现了所售房源数量大于蓄客数量的现象，均未取得开盘“日光”。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析，选择平价跑量的刚需项目越来越多，但是在去年频频出现的日光现象却日益减少，从一定程度上表明了刚需市场预期的拐点正在逐渐明显。这其中，信贷的收紧只是一种短期影响因素，而自住型商品房的作用“不可小觑”。对于具有高价格敏感度的刚需客群来说，目前上市的自住房普遍仅相当于周边在售的商品房项目的40%-60%，极具诱惑力，虽然短期内自住房的供量有限，难以覆盖全部刚需客群，但是未来随着上市项目量的增多、供应规模的增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显，则将进一步逼迫刚需项目加速出货，以低价换回销量。

据亚豪机构统计，截至3月30日，一季度北京商品住宅成交仅成交了16238套，创下了自2006年有网签数据以来的历史最低值。而从去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购以来，目前为止，北京已经有6个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套，虽然尚未达成实际成交，但是从数字上来看，自住房供应套数已经占到了一季度1.6万套成交量的78%，市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体，是造成一季度楼市成交萎靡的重要原因。而随着自住型商品房陆续签约，楼市成交结构也将随之发生根本性转变，楼市整体交易均价将会被拉低，从而加剧普通商品房购房者的观望心态。

中高端项目“小跑冲利”，带动上周成交价冲13周来新高

在刚需市场受到强烈冲击的同时，高端市场的表现却相对稳定。据亚豪机构统计数据显示，上周（3月24日-3月30日），除了三个刚需项目平价入市外，北京商品住宅市场还有两个改善型项目入市，位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦和位于望京的望京·金茂府分别以40000元/平米、70000元/平米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。而与刚需项目“平价跑量”相反的是，这两个定位中高端客群的项目走的却是“小跑冲利”的销售路线，两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，当日售罄。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析，自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也从一定程度上影响了中高端市场。一方面，其在减少了商品住宅用地的同时改变了土地竞价规则，令未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势愈发明显，在高地价的支撑下高房价成为经济规律作用的必然结果；另一方面，自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化，为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。因此高姗判断，未来北京的中高端项目、尤其是高端市场，仍将具有较大的价格上涨空间。而在价格的上行预期与国人买涨不买跌的消费心态下，高端客群的置业需求也将相对保持稳健。

据亚豪机构统计数据显示，上周（3月24日-3月30日），北京商品住宅共成交1441套，环比下滑了32%，但是均价在3万元/平米以上的中高端房源却成交了386套，环比上升了18%，其在整体市场中占比24%，也比之前一周上扬了6个百分点。在中高端房源的带动下，上周，北京商品住宅成交价格也达到了28729元/平米，不但环比上涨4%，也达到了今年以来连续13周的周成交高点。

上周（3月24日-3月30日）商品住宅成交套数排名