郑州房产——地产中国郑州频道

自2013年3月7日，郑州航空港经济综合实验区(以下简称航空港区)发展规划获国务院正式批复，上升为国家战略，航空港区围绕着“建设大枢纽、发展大物流、培育大产业、塑造大都市”的发展主线至今已经走过一周年。在这365天里，航空港区不光因为产业集聚成为中原，乃至全国发展的亮点地区，继之而起的是，商业地产也在以“私人定制”的特色方式成为该地区崛起的又一奋飞翅膀。

航空港区商业地产崛起倪端显现

从2009年到2013年，航空港区的土地价值正在日益飙升，众多一线开发商都紧盯着这片财富洼地，航空港区的商业地产也由最早依托富士康项目试水的沃金开始,到蓝天商务花园和鑫港花园、裕鸿·世界港、豫发·大运城，再到绿地、万科、建业、润丰、正弘、振兴、名门、黄河大观、山顶等省内外实力房企入驻。航空港区正式成为商业地产各种财富汇集的舞台。据了解，仅绿地与航空港区签订的郑州空港大都会项目总体量就有800余万平方米，项目总投资约400亿元人民币。去年，万科也在航空港区拿到了2000亩土地。

新春伊始，深耕河南的建业地产，其董事长胡葆森在“两会”期间接受媒体采访时就说,建业作为一个以城市建设为主营业务的房地产企业，想从整体上去做一件对航空港、对城市建设有较大示范、拉动意义的事情。这个投资规模，不会低于20亿元。在“两会”归来媒体恳谈会上，他专门补充说是20亿美金。

越来越多的房企和置业者争相在航空港区开发项目或置业投资。商铺、写字楼等商业地产项目开始进入群雄并起的阶段。可以直接预见：在下一个十年，航空港的商业地产将会成为又一热点，成为航空港区奋飞的又一翅膀！

航空港区商业地产崛起的发展模式

目前，商业地产的开发有两大模式：

其一是政府层面主导形成的模式

在全世界，基于对城市发展的需求，政府往往在主导城市规划方面具有优先话语权，政府主导的城市规划方向与定位，就是未来商业地产跟随的方向，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，其开发定位往往根据区域城市的定位，或者企业在长期发展过程中铸造的商业开发能力、竞争力来决定。

航空港区更是由政府主导的内陆港，随手机产业园建设而来的周边商业配套开发就是如此。还有崛起于郑州新型三铁（高铁、地铁、城际轻轨）带来的站口商业模式，就是属于政府主导而形成的商业中心。

二是商业地产区域开发形成的领袖模式

随着商业地产在珠三角地区的发展，其成熟的模式不断更新着商业地产的发展。如深圳华南城的现代物流港模式，万达区域商业综合模式，华润万象生活综合体商业典范，在入驻郑州后，其在商业地产领域的延展，大大丰富了传统写字楼、商场超市的单一商业地产模式，已经扩充到电子购物、商业配套等泛地产的大商业生活范畴，甚至成为区域性的城市副中心。

这些优质的商业项目，其特色购物中心、特色商业配套、特色商贸物流等高额销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，都驱使着大量商业开发企业模仿、学习、复制。甚至迫使很多住宅开发商主动转型商业开发，进而加大了航空港区商业地产项目的扩张。

航空港区商业地产“私人定制”崛起的翅膀

诚然，不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。这里面有两个决定因素，一是由商业地产行业的发展阶段决定。如业内把商业地产发展分成三个阶段：第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向；第二阶段是租售并举阶段，这个阶段以销售和自持商铺为特色；第三阶段是商业地产金融化阶段，这个阶段的物业持有主体将有被金融化的趋势。现在，在一、二线城市核心地段商业基本自持，一线城市郊区和二线城市的部分很地段基本租售并举，在三、四线城市，则是大比例散售。相信随着航空港区商业市场的不断成熟，将会出现越来越多的项目进入自持阶段。

二是由商业地产的发展趋势决定。商业地产的发展已经形成以科技、移动互联、电子标签等大数据为基本配置，以生态式生活艺术、体验式商业行为为共识，以区域购物打造城市副中心为重点的鲜明特色。

也就是说，现代商业地产的发展在产权归属情况下，已经全面兼容了购物体验、经营管理、Wi-Fi、智能货架、线上App等固有模式全面技术革新的商业时代。体验性已经从营销口号转入产品实战，无论是艺术、还是生态、还是高科技，从硬件到招商、到运营管理，体验将无处不在。这种形式带来的商业中心，已经以城市发展的副中心状态开始在航空港区出现。也就是说，航空港区商业地产经过跑马圈地的粗放型发展之后，必将进入精细化发展时代。

而这一精细化发展，很大程度突出了商业地产庞大系统下“私人定制”综合体验的特色。在未来，商业地产的“私人”体验的感受将成为他们在市场销售、定位的风向标，“私人定制”的体验属性越有特色，它的市场位置就越有高度。
尤其在航空港区商业地产集中爆发的今天，这里势必将成为多种商业地产模式的竞争地，从早期鑫港花园别墅都被各大项目公司租满，到号称掀起一场空前"造城运动"的豫发·大运城抢驻，到绿地、万科等项目开发，随着高端商业项目不断出现。不难看出，无论传统的超市、写字楼，还是现代商业体验中心，谁将具备“私人定制”版体验精细化、科技配置化的特色越强，谁就将引领航空港区商业地产未来的可能性就越大。

届时，“私人定制”已不再是制胜密码，而是航空港区奋飞未来的商业翅膀！

(来源：新华网）