该项目集团层面相关人士坦言，虽然与我们的项目分属不同的区域板块，但是一旦在购房人心中造成价格下行的预期，届时再出货恐怕就难了，甚至不是跟风降预期能解决的，还是快出货为好。

　　由此，便不难理解一些项目期望加速出货。亚豪机构统计数据显示，4月份，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚·印象台湖、中建·国际城等25个老项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目计划开盘，这与去年同期仅23个项目开盘相比，增加了10个项目之多。

　　从分布上来看，不再是大兴区天宫院板块集中开盘，一枝独秀，而是各大主力板块全面开花，包括房山、昌平、顺义、通州、亦庄等楼市热点区域都将迎来规模放量。其中房山区以8个项目计划开盘位居各区域首位，开盘项目包括首开·熙悦山熹园、首创·伊林郡、中国铁建·原香漫谷等，这些项目的供应结构多以中小户型产品为主，面向刚需人群。

　　开发商对下半年不乐观

　　近期，不少开发商会透露，上半年能出货就赶紧出，下半年什么情况还不明了。这一共识应该可以印证万科橙为何调低价格目标、东亚·印象台湖加精装反而降低价格预期、首创·新悦都平价跑量。某央企开发商表示，表面上看3月份也出过一些日光盘，但从项目实际的蓄客情况来看，受到自住房的冲击预期影响，蓄客量相比去年末大打折扣。

　　“去年供应自住房土地可盖20000套，今年自住房土地供应的目标是50000套。拿了高价地的开发商追求高周转是肯定的，那么意味着去年供应的20000套自住房要今年上市。今年上半年供应的自住房地块也可能在下半年入市，加起来会有数万套自住房入市。而北京一年的新房成交量才10万套左右，这其中还包含保障房，可以说自住房将占到新房成交的一半左右。如此之大的刚性需求被分流，开发商还能淡定，甚至期望不断溢价才是不可想象的事情。”某央企开发商说，“自住房的大量供应，正在慢慢导致北京楼市刚需市场供需关系的逆转，这也是业内预期不太乐观的直接原因。”

　　除了自住房入市的冲击以外，贷款收紧可以说也直接降低了刚需购房人的支付能力。然而，刚需盘总价门槛却在不断提高，连南六环天宫院也达到了21000-22000元/平方米左右，进一步制约，或者将一些刚需购房人逼向了申购自住房。

　　以亦庄某90平方米小户型楼盘为例，在其附近做开发的和裕地产营销总经理王骞介绍说，该项目蓄客阶段，有购房人找到他，希望委托业内关系保证能在该项目买到房。“该项目当时所透露的销售价格为不到30000元/平方米，意向明确的购房人云集，开盘日光的趋势明显。然而，实际情况却是开盘当天签约仅一半，主要原因就是开发商的实际开盘价格突破了31000元/平方米。这样的价格浮动，对于资金是短板的刚需客来讲，很多只能是放弃购买。”王骞说。

　　非优先轮候也别盲目拼运气

　　对于纠结于购房资格是留给自住房？还是有合适的商品房赶快出手？一位开发商分析认为，虽然现在申购自住房的购房人基数庞大，似乎人人都可以拼一下运气，然而，去年的自住房用地和今年全年的自住房用地加起来，大约可以供应7万套自住房，且不可能全部在今年入市，因此，在自住房供应还不足够多的情况下，按照自住房中签优先规则，但凡不在优先之列的购房人（如有购房资格的外地人、购买家庭二套房的京户），被摇中的几率就小之又小了。如此一来，不如在开发商价格预期调低的市场环境下，有合适的商品房先满足自身的置业需求。

　　别墅开盘量创近三年新高

　　刚需盘积极推盘，改善盘也没有死扛。预计4月别墅市场供应仍将上升，据亚豪机构统计，4月份，北京共有香江别墅、金隅澜湾、首开·缇香郡、东亚华欣湾4个别墅项目计划推出。这么一来，北京前4个月累计供应的别墅项目数量将达到12个，与去年上半年的供应量基本相当，也创下新三年来同期别墅推盘量的新高。