据中国经营网，与2013年的红火状况相比，今年的楼市多少有些“萎靡”，市场对于未来房价走向的争论也一直不断。而继日前沸沸扬扬的“杭州楼市降价”传闻之后，这股降价风潮似乎又蔓延到了成都。除此之外，上海部分楼盘的价格也被指“明升暗降”。这令楼市走向变的更加的扑朔迷离。

楼市降价风蔓延

据第一财经日报报道，日前，在被称为“楼市风向标”的上海春季房展会现场，引起轰动的并非极个别楼盘给出的小幅优惠，而是绿地集团董事长张玉良的低调探市。

报道援引一位在现场的知情人士透露表示，张玉良起先“混迹”在人群中，十分低调地在房展会现场走访观察，表情较为严肃，后被少数媒体发现，但其婉拒了相关采访。

“这是一个极其罕见和有意思的现象。”一位资深业内人士表示，大型房企的“一把手”亲自到房展会现场“探市”可能真的是第一回，这会是一个信号。

对此，该业内人士分析称，今年国内楼市开局不利、降价频发，“喊出”2400亿元全年销售目标的张玉良可能已经感受到了些许压力。

另外，报道还表示，国家统计局最新公布的数据显示，1~2月，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点;房屋新开工面积1.67亿平方米，同比下降27.4%;商品房销售面积1亿平方米，同比下降0.1%，商品房销售额7090亿元，同比下降3.7%。

在房产专家、易居中国执行总裁丁祖昱看来，房屋新开工面积反映的是当下的市场情况，这个数据同比下降接近三成，下滑幅度高得让人有些“措手不及”，这预示当前楼市存在下行压力。

丁祖昱表示：“1、2月份的数据占全年比重还是比较低的，随着3月房企进入正常运作周期，新开工数据预计会有回升。但如果3、4月份依然维持1、2月的低位的话，企业就必须对市场产生比较大的警惕。”

而除了新开工数据的大幅下跌，商品房销售的量价数据也不好看。1~2月全国商品房销售的量价数据同比出现了一年以来的首次负增长。同时，由于销售额的下跌幅度大于销售面积，显示商品房的销售均价已有小幅下调。

事实上，报道也表示，自从杭州打响马年降价第一枪后，降价的城市便开始不断扩围。从上周开始，位于四川成都的一个名为“铂雅苑”的豪宅项目的价格出现大幅跳水，原先19000元/平方米的精装修房源，单价直泄6000元/平方米，相当于在原价上打了七折。

对此，第一财经日报昨日致电该项目售楼处时，一位售楼人员证实了房源大幅降价的消息。

而值得一提的是，这一项目的联合打造者——雅居乐和星河湾，在江苏常州联合打造的一个楼盘也于近期出现“六折甩卖”的情况。

同时，报道还表示，加入降价阵营的还有深耕河南的建业地产。公开资料显示，建业地产将通过网络平台将集团旗下全部项目降价出售，优惠总额高达10亿元，共涵盖18个城市的57个项目。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，雅居乐和星河湾打造的产品在定位等方面存在一些问题，加上项目所在城市供过于求，降价也是正常现象。“目前，三四线楼市总体均供过于求，预计今年会碰到不少困难，但一线城市和核心二线城市的市场并没有那么悲观。”

上海楼市亦不乐观

而除了上述地区之外，上海楼市似乎也并不乐观。

据东方早报昨日下午走访嘉定南翔同济融景雅苑售楼处时，销售人员介绍，此次系楼盘首次开盘，推出毛坯两房、三房房源，优惠后均价在2.3万-2.4万元/平方米。销控表显示，此次推出房源118套，截至昨日下午3时，售出的套数为64套。

而据搜房网此前统计，该楼盘原计划的推盘量为150套。东方早报还发现，虽然此次开发商推出了两栋楼，但两栋楼均有部分单元没有推出来。据附近代理一手楼盘的中介业务员称，南翔周边目前有多个在售和即将开盘的楼盘，此次同济融景雅苑的价格并不占优势。

“同济融景雅苑是毛坯房，附近中建的一个精装修房项目单价只要2.2万-2.4万元/平方米;吉宝的一个项目即将在近期开盘，也是精装修，均价也在2.4万元/平方米;佳兆业的一个精装修房项目均价在2.3万元/平方米。”上述中介业务员称，与二手房个人房贷审批比较难相比，一手新房的房贷审批目前仍较宽松，只是放款时间会拉得比较长。板块一手房源较多、没有价格优势，虽然开发商已蓄客一定时间，但同济融景雅苑首次开盘销量不佳。

而同济融景雅苑的遭遇并非个案。报道援引宝山中冶锦园售楼处人员介绍称，他们此次只加推了33套精装修房源，均价1.6万-1.7万元/平方米，“目前各种房型都还有”。

更有甚者，此前纳入搜房网统计的浦东临港保利蔚蓝林语和金山新城海上纳缇并未于上周末推盘，售楼处人员只表示，会在近期推盘。

中房信分析师薛建雄说，客户积累情况不佳，或是保利蔚蓝林语、海上纳缇延迟入市的主因;而且，保利蔚蓝林语2.2万元/平方米的报价远远高过区域市场价格水平。从实际入市的刚需楼盘情况看，在推盘量均不大的情况下，同济融景雅苑的去化率只维持在50%左右，丝庐雅苑的总销量也不过80套，而这些刚需楼盘的推盘量都已是根据此前客户积累的情况设定的。

另外，据他所知，上海多个楼盘都在考虑用怎样的降价方式来销售房源，“一些楼盘的做法是，把最好的房源价格抬高，把比较难卖的房源价格大幅降低，这样总体均价看上去仍和之前差不多，但有助于开发商加快销售，开发商对外的宣传仍是楼盘在涨价。”

薛建雄说，3、4月份会有一波新盘入市潮，这些楼盘从去年年底就开始蓄客，蓄客时间较长，所以3月市场需求还是会有一定释放。

而对当下情势，报道援引上海某开发商营销总监判断表示，目前刚需开发商还只是采用试探性的手段，逐步少量多批推盘，刚需产品还是好卖的，关键是以什么价格卖的问题。“从往年的情况看，除非蓄客比较充分，开发商在3月一般都是采取少量多批的方式推盘的，但不管怎么说，目前的市场成交情况确实不如此前预期，但我个人觉得还是问题不大。”

“目前最要命的还是房贷收紧的问题。此外和价格也有关系，目前的价格已经较去年同期涨了20%～30%，而刚需客户对价格的敏感度是最高的。”该营销总监还提到，开发商乐于说涨价，很忌讳说降价，即便想把价格下调也不能明着调，把价差拉大也是常用的方式。

看空派与看涨派争辩不断

事实上，对于目前的楼市现状，看空派与看涨派的争论一直不断。

人民日报报道表示，从去年下半年起，包括杭州在内的一、二线城市房价快速上扬，“日光盘”迭出。面对楼市暴涨，“京七条”“沪七条”“深八条”相继问世，8个二线城市也紧急调控。限购、限贷、提高二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增加供地等一整套调控组合拳纷纷打出，让楼市“大佬”们率先感到了寒意。

“非常不妙”，万科董事会主席王石用这四个字来预测2014年的楼市。

“2014年房价涨幅将出现大幅回落”，一向唱多的华远集团董事长任志强也公开表态。

在诸多地产大佬“痛心疾呼”之后，杭州打响了2014年楼市降价的第一枪。紧随其后，常州的雅居乐星河湾、南京的新都国际和大地伊丽雅特湾也相继降价1/4。

此外，国家统计局最新数据也显示，今年1月，70个大中城市中房价环比下降的城市明显增多，新建住宅环比下降的有6个;二手住宅价格环比下降的有13个，数量为2013年1月来最多。其中，在最具楼市风向标意义的北京，出现了19个月来的首次二手房价格环比下调。

看着数据，听着名人“忠告”，再联想到去年李嘉诚抛售内地房产的新闻，“房价暴跌论”“崩盘论”开始蔓延，甚至成了全国两会上的热门话题。鄂尔多斯市市长、温州市市长均被追问楼市会否“崩盘”。

不过，市场上也出现了与“崩盘论”针锋相对的“挺涨派”。土地市场依旧火爆是“挺涨派”的重要理由。在第十四届中国房地产发展年会上，首创集团董事长刘晓光就表示，“从去年的拿地情况来看，大家还是看好今年的楼市。”

报道也表示，今年以来，热门城市土地市场热度持续高涨。前两月，上海闸北区、深圳前海都诞生了新“地王”。北上广深四个一线城市的土地成交额高达1443.3亿元，同比上涨84%;一线城市住宅楼面价已达到1.2万元，较2013年同期上涨了56%，是2012年的3.2倍，创下历史新高。

同时，供求关系紧张也被认为是热门城市房价稳健上涨的主要理由。房地产市场分析专业机构克而瑞研究中心发布的《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》认为，热门城市市场目前去库存化特征显著，这预示着未来房价上涨的趋势不变。以北京为例，去年前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米，住宅市场仍属供不应求。

2014或将成楼市拐点 房企面临挑战

而在双方的火热争辩背后，也有观点认为，房地产市场现在正在步入一个调整周期。

新华网3月13日报道表示，中原集团研究中心监测数据显示，今年前两个月全国楼市成交开始出现明显下滑势头，而进入3月份，楼市成交更加低迷。

高华证券公司的研报称，3月首周，已公布数据的35个城市的交易量周平均值分别较2013年均值和2013年上半年均值低25%和19%。年初至今，已公布数据的24个城市中有18个交易量下降，中值同比下降28%。

“监测数据显示3月份市场持续低迷。”中原地产集团主席黎明楷说，“这对于房地产企业销售与现金将带来巨大影响，今年楼市前景不太乐观”。

报道还援引经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广介绍称，“去年楼价涨幅过快，尤其一线城市楼价涨幅过高，而太高的价格一定会抑制需求，包括投资需求与自住需求。综合看今年房地产市场将面临更大压力”，

而在区域差异日渐明显的同时，房地产企业之间的分化也在加速进行。13日在广州公布的2013年度中国房地产卓越100榜显示，大企业与中小企业之间的分化日益明显，大型企业抢占的市场“蛋糕”越来越大。

“2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。”王小广说，“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整”。

中国房地产业协会副会长朱中一也预测：“经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化，预计2014年及今后一个时期，房地产的走势将更加平稳和理性。”

同时，报道也表示，业内人士认为，进入调整期也意味着房地产行业正步入全面深化改革的时期，政府需要落实好分类调控的政策，而企业也要积极防范风险，加快转型升级步伐。

广东房地产行业协会会长蔡穗声表示，今年以来银行房地产信贷与以往有很大不同，首套房贷款优惠利率都上浮了15%，融资环境的变化凸显风险，房地产行业高负债经营必须把握好风险。此外，互联网行业对房地产行业的颠覆影响与冲击将越来越明显。房地产企业必须加快转型升级。

中国城乡建设经济研究所所长陈淮也称：“不再把房价作为调控目标是一个巨大进步。政府必须坚决抑制大城市发展，大中小城市要协调发展，这才是楼市调控长效机制。”

“以往的调控过程中政府权力过大，不仅没有把市场管理好，而且还造成了劣币驱逐良币的结果。要发挥市场决定性作用，政府应把不该管的全部交给市场。”陈淮说。

此外，报道还援引五矿建设何剑波介绍表示，今年房地产由全面短缺变为全面过剩，市场与产品分化非常明显，对企业要求更高。此外，虽然目前电商尚未对房地产行业构成很大冲击，但面临不小危机，未来将是一项重大挑战。