泡沫危害大

中央财经大学中国金融发展研究院副院长同生辉指出，目前在宏观经济形势向好的情况下，市场需求稳步回升，同时由于人口密集，商业潜力巨大，一线城市商业地产开发过剩风险仍在可控范围内。但是，二线城市的第三产业的发展增长速度有限，如果继续过度开发甚至超前开发，则会给商业地产开发商带来隐患甚至引发地产行业的风险。

早在中国银监会2011年的年中工作会议上，银监会主席刘明康就曾公开表示，要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出的风险警示。

事实上，商业地产泡沫一旦破灭，对经济的破坏力远超住宅。

对商业地产开发商来说，无论将项目卖给普通个人投资者，还是通过抵押贷款“卖”给银行，或者通过上市融资“卖”给资本市场，其套现能力都要比住宅强。也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅，才引起人们的忧虑：泡沫一旦破灭，所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。

有业内人士呼吁，应当尽早完善针对商业地产的政策，并成立专门的机构来指导、规范商业地产开发。

据介绍，此前各级政府都有商业网点办公室，规范、指导各地商业地产的有序开发，但随着这一机构的撤并，目前这一方面的工作成为空白。

中国房地产业协会副会长朱中一曾在2013年召开的一个地产论坛上提出，包括商业地产在内的产业地产需要积极引导，由国家出台指导性的文件。除了需要国家出台指导开发政策，商业地产现行的估价方法也有待进一步修正。

与住宅和办公相比，以经营为目的的商铺不仅提供场地，其本身也是一种生产资料。即使在同一商圈，不同商场的盈利能力也不相同。现有的商业地产评估方式仅仅考虑了商业地产作为房地产的价值，却没有考虑到它作为生产资料的价值。但事实上，商业地产项目的不同租金就反映了不同盈利能力。在这样的背景下，以周边商场租金和售价作为参照，评估同一商圈其他商场物业价值的做法，其合理性有待探讨。

上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，商业地产的评估价值受两大因素影响，一是周边的租金价格，二是商铺本身的盈利能力。在评估时，我们应该尽可能地增加可参考样本，既考虑到商铺本身的盈利能力，也要考虑到周边的物业价值，最终的评估结果最好是一个范围，而不是某个具体数值。

世邦魏理仕重庆分公司董事总经理殷向荣认为，破解目前二线城市商业地产所面临的风险困境，应该采取更加积极、稳妥的措施：地方政府当以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局，按照当地经济发展状况，使商业土地供应量更趋合理化，调控更加前瞻化。

（《新财经》）