开发商为何如此热衷于商业地产开发？

原因之一是，住宅被限购后投资者转为购买商业地产，地产商也因此转为开发商铺。另一种说法是，相比住宅，各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地，导致地产商被迫开发商业地产。

原因之二是，持续的宏观调控让地产商面临财务压力，开发商迫切希望改变财务结构，使企业能在市场调控的环境下依然有现金流，因此转型商业地产开发。

有分析指出，商业地产相对过剩实际上源于政府与开发商的不谋而合。很多地方政府都热衷于新区开发，借此推动土地的销售、基础设施的建设、房地产的投资以及城市整体的发展，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长，这种情形在众多二线城市尤为突出。

回报率低

开发商热衷商业地产开发，回报率到底有多高呢？

兰德咨询公司总裁宋延庆说，他曾对一部分上市地产的商用物业收益率进行统计，发现除个别房企外，大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%～5%。

据了解，租金收入并不是开发商看好商业地产的必然原因。以2014年1月15日在港股挂牌的金轮天地(01232，HK)为例，截至2011年年底，金轮天地旗下商业物业租金收入为7954万元，仅占经营收入的15.2%，不到这些商业物业账面价值的3%。不过，这些物业的账面评估价值在过去3年中有大幅上涨，并为公司带来超过七成的账面收益，使得金轮天地不仅成功上市，还获得80倍的超额认购，融资7.6亿港元(7.7652, 0.0003, 0.00%)。

和金轮天地的情况类似，2013年在香港上市或增发的内地地产公司中，相当一部分公司最近3年的收益大幅依赖投资物业公允值变动。通过上市来兑现商业物业价值的账面升值部分，仅仅是开发商生意经中的一部分。记者此前调查发现，与住宅项目相比，商业地产开发商或者投资商在持有、经营商业地产时，从银行以及其他金融机构获得的抵押贷款比例要远超过住宅。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟说，不仅物业抵押比例高，开发商获得贷款也比开发住宅来得容易，这使得开发商对开发商业地产更有兴趣。

与此同时，商铺的空置并不影响高价销售，也是开发商热衷投资的一个原因。

以上海豫园附近的一个名为“豫城时尚”的商业地产项目为例，虽然大面积空置，但根据媒体报道，该项目对外售价依然高达14亿元，报价较购入时的价格上涨了近60%。

一些商业地产的营销代理公司认为，他们在销售商铺时，会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价，然后将售价中的一部分作为租金回报，通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者，以吸引后者高价购买。

此前，住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租，但由于上述政策仅涉及预售项目，并且只禁止开发商承诺售后包租，很多房地产项目钻了政策的空子，自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺，引诱购房者购买。

这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款，很多商铺因此热销，但这些商铺所承诺的租金收入通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时，业主们往往发现，按照开发商之前承诺的租金，商铺根本租不出去。