据《中国经营报》，在中国，楼市“钱景”的好与坏，最有发言权的不是政府，而是房地产开发商。截至3月13日，已经有30家品牌房企公布了前2个月的销售业绩，其中2月份这30家房企销售业绩合计为665亿元，环比1月份的1082.88亿元大降39%。而这30家企业中，有16家企业前2个月的销售业绩出现了同比下调。

这意味着王石对房地产市场“非常不妙”的判断正在逐步成为一种可怕的现实。

需求萎靡销售下滑

据新华网报道，受到春节假期、年初的整体资金紧张等因素影响，2月份房企销售额普遍出现了下滑。根据链家地产市场研究部统计，2014年2月，万科等25家房企合计销售656亿元，环比大幅下降41%，同比增长12.9%。值得玩味的是，2014年1-2月合计销售1767.84亿元，同比增长16.7%。

具体而言，金地在2014 年2月实现销售面积11.2万平方米，同比下降22.28%，环比下降25.33%；实现销售金额13.15 亿元，同比下降16.67%，环比下降36.32%。金地的销售量下滑原因除了春节假期因素之外，还有2月份金地的推盘量也有所下降，并且推盘主要集中在二、三线城市，受到三四线城市房价下降影响较大。

事实上，金地未来3-4月推盘数量达到28个，较2-3月环比增加56%。新推楼盘主要集中在一二线城市。2013年金地全年获取土地25宗，新增权益建筑面积579.8万平，是12年拿地面积的229%，据长江证券分析预计2014年金地可售货值接近1000亿，全年销售有望超过600亿。

同时，保利2月签约销售77亿元，环比下降22%，同比下降8%。1-2月公司累计销售177亿元，同比下降5%。3月开始保利将加大推盘，销售环比将明显回升。2月保利在广州、韶关、沈阳、长春、西藏林芝5个城市新增6个项目，权益建面/土地款97万平方米/40亿元，拿地金额比上月略增；平均楼面地价3730元/平方米。

从区域分布看，有3个项目位于大本营珠三角区域的广州、韶关,权益土地款27亿元，占比接近70%。

此外，招商地2月实现签约销售面积12.43万平方米，同比增长4.96%；实现签约销售金额17.55亿元，同比增长8.22%。从13年三季度开始明显加大了拿地力度，14年1月单月斥资83亿元增加284万平方米权益建面储备。由于前期在土地市场的密集动作为招商储备了足够资源，加之假期中土地市场趋冷，公司在二月放缓了拿地节奏，全月并未新增项目。

对于诸多房地产企业的“糟糕”表现，中原地产首席分析师张大伟认为，在春节影响下，杭州等城市的价格调整被放大，影响了市场购房者入市的信心。虽然2月份成交量下调主要是因为春节因素，但相比2013年同期，今年2月份出现市场下滑非常有警示意义。

需要指出的是，目前，立足三、四线城市的房企，销售业绩下滑的最为明显，其中建业地产前2个月合同销售额近8.51亿元，同比下滑60%。而销售表现较好的中骏置业等企业则表示，下一步会更加坚定地进入一线城市，尤其是北京、上海两地。

有鉴于此，张大伟表示，2014年楼市出现局部调整的可能性越来越大，特别是三、四线城市，很可能会陷入整体低迷。而在各地楼市分化越来越严重的情况下，布局三、四线城市较多的房企，2014年的销售可能会出现较大的问题。

另外，链家地产市场研究部张旭认为，进入2014年以后，春节假期、价格、贷款、政策观望等各方面因素不同程度的影响了买家的购房意愿，市场成交持续萎缩，且未现明显回暖迹象。持续冷淡的市场表现促使部分房企采取优惠降价的手段，或者改变定价策略，带动成交。

这近期在杭州及一些库存量较大的三四线城市表现尤为明显，由于前期供给过量，库存压顶，在需求萎靡，市场表现冷淡的情况下，资金压力较以往要大。但目前降价行为并不普遍。

实际上，杭州打响楼市降价第一枪并非偶然。据上海证券报报道，目前杭州楼市面临的问题是，本土房企在2009年前后拿地的供应量还没消化，2013年又有一大批外来房企扎堆在杭州高价拿地，大举开发。这些本地房企的项目去化周期已经拖得太长，或将成为杭州楼市降价的“挑头者”，而去年新进入杭州的外地大型房企要保证一定的销售业绩，就很可能被动降价。

“我们的统计数据显示，杭州目前的新房存量大概在11.2万套左右，整个杭州的消化库存周期大概是13个月，而市区仅为10个月，从存量来说，并没到库存压顶的严峻程度。但随着去年拿地的一大批外来开发商项目的陆续入市，今年杭州很可能出现的情况是，要撑住一定的成交量，开发商就必须在价格上做出让步，尤其是高端住宅。”克尔瑞房地产信息集团杭州片区总经理刘晨光表示。

以上海老牌房企中华企业为例，该企业发布的公告称，由于当地市场情况的不乐观，公司2013年度对杭州中企御品湾项目3号楼、6号楼(共3.16万平方米)计提1.1亿元的存货跌价准备，也就是说，公司预计该项目每平方米可能销售亏损超过3000元。

据悉，中华企业计提公告中提及的杭州中企御品湾项目，正是公司在2009年12月以1.8万/平方米的楼板价拿下的杭政储出[2009]101号地块，当时一度成为板块内的新地王，溢价率达到143%。薛建雄分析，以该地块的位置和特点来看，必须做成高端精装修项目才有竞争力，以每平方米建安成本5000元、装修成本5000元、营销成本5000元来大致估算，该项目必须卖到33000元/平方米左右才有可能保本。

不过，据当地业内人士分析，中企项目不论地段还是周边环境，都远不如附近的同质楼盘万科项目，能卖到3万元/平方米都很难，以目前的市场行情看，亏损在所难免。如此看来，业内人士对该项目的盈亏估算与中华企业自己的跌价计提金额大致吻合。

银行业的集体行动

据华夏时报报道，在兴业银行暂停涉及房地产供应链的融资和夹层融资信号发出之后，虽然多家银行集体否认跟风调整房地产信贷政策，但市场对中央从紧房贷政策的担忧至今尚未停息。

中国建设银行从事房贷业务的一位负责人崔平（化名）表示，政策的底线是“充分让市场产生指导意见”。“很多都是过度解读。”崔平透露，银行业将对房地产业务持高度谨慎的态度，但不会如外界的解读那样“关紧水龙头”。

不过，今年两会期间，银监会主席尚福林撰文表示，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大。数据显示，截至2013年年中，表内涉房规模占比从接近12%的高点下降了接近2个百分点。

崔平进一步解释，这一次，银行会更看重区分出区域、项目的发展差别，会在市场的指导下，细化“名单制”。据他所了解，政策不会再如以往般立即收紧甚至停止房地产贷款，而是保证资金在有一定流动性之下，有侧重地供给不同区域、不同项目。

事实上，近两年，房地产投资资金通过各种通道业务，陆续涌入三四线城市，但并未促使这些城市与当初预期般发展蓬勃，相反，从去年开始，三四线城市交易冷清，空城、鬼城现象接踵而来。与此同时，风险亦在持续发酵之中。

另据媒体统计，2014年以来发行的20款资管类房地产产品中，超过一半投向了三四线城市。多家金融机构发出警告，这些区域供应量过大，以中小开发商为主，在融资成本陆续走高的情况下，当地的房地产项目将成为楼市风险爆发的最危险地带。

中国银行广东省分行一位高层人士称，从银行自身反应而言，银行撤出三四线城市房地产的动力会加大。“尤其警惕单个房地产项目资金断裂所带来的传导效应。”他强调。崔平亦表示，对于一些经济条件较为理想的二线城市的优质项目，政策应该会继续以支持的立场，提供优先“供血”。

上述高层人士分析指出，整个金融行业，尤其是银行业，对房地产的依赖，要进行调整。“以往完全按照政策调控，最后受到市场的排斥力会较大，落实很难，反而不利于资金的疏导。”他强调，这是调整的动力。

有分析指出，即使在有史以来最严厉、持续时间最长的紧缩政策期间，并没有明显改变商业银行对房地产业的信贷偏好，也没有降低商业银行对房地产业的依赖度。央行的统计数据显示，2013年全年，房地产贷款余额增加2.34万亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%。

虽然今年房地产信托融资规模有一定下降，但房地产仍是信托最重要的投资领域。

中信证券的统计显示，今年到期的房地产信托规模，考虑在监管层收紧房地产贷款时，部分实际投向房地产的项目以工商企业类信托的名义发行，今年实际到期的房地产信托规模会超过估计的2479亿元。某大型信托公司审监部负责人指出，今年二季度兑付压力将较大。