谋多元化布局

莱坊2014年《财富报告》显示，“大型开发商在全球的开发活动越来越多，其中英国、美国和澳大利亚三国超过76%的入境资金来自中国、新加坡、马来西亚和印度等地。建立品牌、多样化、利润增长以及把物业出售给本地买家是其出海投资的主要驱动因素”。

“个别房企希望海外市场投资能占其全部地产业务投资的30%以上，这可能是企业谋求多元化布局的重要战略。” 仲量联行国际资本集团中国区董事夏飏飏向《证券日报》记者表示，比如为了寻求外汇、融资和市场的多元化布局而“走出去”。

“去海外投资的房企多数是上市公司，而且是在香港上市的房企，这使得其在融资方面具有一定优势。”中银国际有限公司副行政总裁兼业务(私人銀行)主管黄剑雄向《证券日报》记者表示，有些房企海外发债中的大量资金其实是用于海外投资的，而且，这些债券的发行成本要比国内低。

“除了融资成本要比国内低，部分海外项目的投资回报率也很高。”某机构分析人士向《证券日报》记者直言，一般来说，国内地产行业平均利润率在10%-15%之间，而且呈现逐年下滑的趋势，目前大约为12%，而有些房企在海外投资的项目，利润率可以达到20%-30%之间，盈利空间可见一斑。

“房企去海外投资的动力之一是土地成本比较低。” 莱坊伦敦中国住宅业务部主管张黎清向《证券日报》记者透露，但项目开发周期比较长，可能一个住宅项目要开发10年以上。此外，项目开发涉及税收比例比较高，这可能让一些中小房企难以承受，大型开发商则因融资能力较强，债务杠杆合理，进而赢得较高利润空间。

值得注意的是，高的回报率往往伴随着高风险。有消息人士向记者透露，“据我所知，澳大利润一个项目开发了10年，但10年都是亏本的，最近才开始赚钱。”

对此，莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文向《证券日报》记者表示，“中国房企去海外投资最主要的风险是对当地市场的不熟悉，所以才与当地开发商企业合作来摊薄风险”。

更为值得注意的是，不少中国房企去投资海外项目主要目标客户来自于国内的购买力，即去国外盖房子卖给中国人。那么，中国买家这种购买需求到底能在全球房地产市场中释放多久？

“如果明天没有限价没有限购，没有调控政策，中国人去海外买房就不会有那么火。”林浩文向《证券日报》记者直言，中国人去海外买房的购买需求释放其实要看国内房地产市场走势。