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新型城镇化作为焦点,再次被“两会”热议,这也意味着三、四线城市迎来新一轮的发展机遇。在此之前,三、四线城市的风险屡被提及,“空城、大盘、滞销”也成为三四线城市的标签。
全国人大代表、建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采访时认为,每个企业应对风险的能力都不一样,说三、四线要崩盘,不是别有用心就是能力不足。对于企业也不能一概而论,三、四线城市也有成长得很好的企业,也有企业在一线城市倒闭。
胡葆森告诉记者,一些企业能在三、四线城市攫取利润的原因,是经过对这些城市的市场规律的多年探索,找到了一个适合市场特征的发展模式,进而找到了一种切实可行的战略。
泡沫只是个别城市的个案
国务院总理李克强在政府工作报告中提出,城镇化是现代化的必由之路,是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。
胡葆森表示,过去的20多年,是中国城镇化的上半场,如果中国的城镇化提高到70%左右,还需要15年~20年的时间,这就是中国城镇化的下半场。他认为,中国的城镇化,目前进入了中期阶段,城镇化前20年的着力点在大中城市和沿海城市,因为这些城市是改革开放的前沿阵地,还有一点是大城市吸附劳动就业能力强,技术密集。而在今后20年,除了在一、二线城市城镇化不断提高质量,解决已经进城人员的“人”的城镇化问题外,着力点会从大中城市扩展到中小城市,三、四线城市因此被业内视为“红海”。
克而瑞研究中心发布的《城市房地产发展风险排行榜》指出,三线城市大多外出务工者占比较高,城市常住人口普遍低于户籍人口,使得市内对新增住房的需求相对清淡。经济总量相对有限,中心区域土地供应较为充裕,使得三线城市土地供应过量,因此大多数城市房地产待售存量一直处于增长之中,整体供求风险较高,高库存已是这些城市难以走出的阴影。
3月6日,全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥介绍,库存量高于月销售量的12倍~15倍,高过1年到1年半的销售量的就是高库存。
在胡葆森看来,中西部地区大部分城市都不存在这个问题,有问题的城市只是个案。胡葆森给记者算了一笔账,3亿人进城,按照人均需求30平方米来计算,这就意味90亿平方米的开发量,这对于开发商来说就意味着机会。
胡葆森同时也表示,房价不会下跌。他说,强劲的需求在支撑价格,成本在左右商品房的价格。土地、劳动力、原材料价格、银行的利息费用、开发人员的工资水平都没有下降,所以房价不可能下降。
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