【地产中国网·两会报道】解读3月5日的政府工作报告，房地产业乐观者众，但无论是从“双向调控”还是“分类调控”来看，2014年房价走势仍是个悬念。

第十二届全国人大二次会议3月5日在人民大会堂开幕，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。政府工作报告中多处涉及房地产行业的内容，被认为是指导2014年楼市调控及影响地产走势的“纲领”。李克强指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

就此，业内分析人士指出，所谓“分类调控”是根据不同市场情况，因地制宜，出台相应的政策，促进市场稳定健康发展，这是一种新的调控思路；而住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。那么，在这些政策影响下，2014年的房地产市场将向左走，还是向右走？

多层次“双向”

其实，在政府工作报告未面世前，针对房地产市场调控及走向，全国政协委员、住建部部长姜伟新3月3日给出了“双向调控”的概念，被认为是影响市场走势的四字谜。而在政府工作报告中，在“涉房”部分，多次暗含了“双向”之意。

“今年的政府工作报告中，根本没有提及房价，调控也提得很少，而且调控的方向是分城市。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉地产中国网：“显而易见，今年不会出现‘国N条’了。”

关于房地产调控，李克强强调将继续遏制房地产投机。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。中国房地产学会副会长陈国强认为，和上届政府相比，尤其是和一年前国五条之后的行业氛围相比，报告对于房地产调控的表述显得轻描淡写语气平和，内容亦无惊喜。

陈国强认为，这就说，第一是针对不同城市分类调控，也即房价涨幅大的一线和少数二线城市，调控仍从紧。对于供大于求、房价涨幅小三四线和部分二线城市，维持现状。对于严重供大于求，房价止涨或下跌的，可以适度放松政策。估计下半年，应能看到部分城市放松调控。

在杨红旭看来，“抑制投机投资性需求”，这一措辞，在过去六七年，曾频繁的被官方提及。如今继续重申，并无特别的新意。但既然重提了，也应明白官方的心态：即便要是发挥市场机制的作用，暂时仍不会放开对于投机投资性需求的调控，也就是说，限购限贷至少今年不会全面退出。

除了“双向调控”之外，市场供应也是双向的。在保障房方面，作为整个房地产工作的重中之中，棚户区改造仍是保障房中的重点，未来几年二三线城市将是棚改、旧改的主战场；除了保障房，还将增加中小套型商品房和共有产权住房供应，这意味将上海经验向全国推广。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文告诉地产中国网：“对此共有产权房的政府产权份额多种形式：一是政府直接出资承担，这种可能性非常小；二是在土地招拍挂的环节，政府让利土地出让金，通过价格限制，开发商不敢太高地价。”

“共有产权住房售价之所以比市场低30%左右，主要缘于政府的投入。”全国政协委员、上海市政府参事张泓铭认为，在土地出让环节，政府承担了部分出让金，在建造环节，又减免了部分税费，因此部分产权要归政府所有。此外，共有产住房与经济适用房除了产权性质不同，受众人群都是一样的。

张泓铭预测，共有产权住房具有住房保障的性质，这对房价的稳定具有平抑作用。“增加中小户型、共有产权等住房的供应，是长效调控机制的一部分，是在完善长效机制这个庞大的体系。事实上，已经定性为“共有产权”的自住型商品房，具有广泛的发展和推广空间，要在全国大面的推广。”

陈国强表示，总体而言，包括商品房增量市场与存量市场，中央调控与地方调控的双主体结构，商品房买卖市场与租赁市场的关系，都属于双向调控的范畴。

市场向左向右？

实际上，在“两会”前夕，总体而言，房地产市场依然以“分化”为主题。北京、上海、广州等一线城市供需矛盾较为突出；而三四线城市甚至包括杭州、常州等城市房价出现了调整的趋势。

陈国强认为，在针对性调控方面，北上广深等供需矛盾较为突出的城市，将从严实施限购政策和差别化信贷政策。而对于房价有下跌趋势的城市，将重视其消化存量的进展，控制新开发规模。同时，不排除一些供给过量城市出台不同程度的救市措施。

而从今年前两个月市场总体表现来看，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量依然出现“普跌”。但是，业内人士普遍认为，这只是短暂的技术性调整，而基本面并未出现下行的趋势。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发商定价角度来讲，2014年年初短期内价格上涨幅度不可能像2013年下半年那样火热，受到银行信贷阶段性紧缩、市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势，今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现“平价”的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。

此外，在政府工作报告中，李克强亦指出，将推进税收制度改革，做好房地产税等相关工作。对此，链家地产研究部认为，长期来看，房产税的征收能增加房屋的持有成本，释放空置房屋，增加供给；还能抑制投资性需求，减轻需求压力，产生房价下降预期。

在易居研究院院长张永岳看来，从中长期来看，地方政府不应再寄希望于房地产拉升经济的老路，要努力促进产业提升，结构完善，不断降低对土地财政的依赖雅。使房地产业的发展真正与国民经济相匹配，与民生相适应。一些以保值投资为目的的购房者，要把购房成本、持有成本、空置成本等充分考虑，再决定是否购房。

的确如此。针对目前业界热议的“京津冀协同发展、打造首都经济圈”，全国人大代表、北京市委常委、常务副市长李士祥就公开表示，随着产业的调整，北京市区的房价肯定要下降，“一是我们的供应量加大了，特别是保障性住房。二是我们的房地产结构发生变化，房价肯定要下来。”整体来说，随着政府扩大保障性住房的供给，房价会回到一个合理的理性空间，应该是有这个信心的。

（注：段文平对本文亦有贡献）