郑州房产——地产中国郑州频道

“我觉得高端市场肯定会比以前更困难，不管是主动的还是被动的。如果就价格来看，现在大家都是高端的，面粉的成本就在那，只做成面包不行，必须做成蛋糕，所以已经变成了‘被高端’。大家都会在产品体验和产品附加值等，价值体系上去做文章。两级分化的态势也会逐渐加强”日前，在接受新华网专访时，北京金科地产运营副总许深如此看待未来的高端市场。

    受年前持续的钱荒制约，预计2014年房贷将继续趋紧且有贯穿全年的可能，与此同时，业内大佬对于今年楼市的悲观预期接连发酵，且两会等带来的不确定因素的增加，致使2014的楼市变得扑朔迷离。“一边发出悲观论调，一边又频频在土地市场举牌，房地产市场更多的是需要看具体行动。”许深称。

    土地市场持续火热 风险区域犹存

    新华房产：受年前持续的钱荒制约，预计2014年房贷将继续趋紧且有贯穿全年的可能，与此同时，业内大佬对于今年楼市的悲观预期接连发酵。您如何看待当下的楼市？

    许深：去年11月份之前，大家所有的言论还是乐观的和积极的。悲观的言论多数出现在今年，个人认为，2014年的市场不如2013年市场如此乐观，如此冲动。但是，当唱衰声起时，今年的市场特别是一线市场并不像大家说的那样悲观。

    第一，今年的市场，目前二线、三线的确出现了打折降价或者停滞的状态，北京市场，去年到年底十二月之前，整体的成交量基数特别大。今年到1月份后，成交相对比较惨淡，这跟春节有很大的关系。北京是一个外来人口集中而且聚集的地方，在北京购房的很多人，有6成左右是外地人口。春节正是返乡高峰，销售因此下滑实属正常。

    再者，一个很客观的原因，网上查到的数据本身是一个滞后的表现。加上新开工的盘少，无法刺激成交。多方面原因导致1月份整体成交比较低。但是，我们从2月份看到，陆陆续续，包括国家对价格管控一定程度的放开。取证、开盘量正进一步上升，销售量必将呈现上扬态势。

    从全年来看，肯定是存在有调整风险比较大的区域，但也有整体涨势比较平稳的区域。我认为，一线市场应该谨慎乐观，做任何产品，不要盲目，不要认为做出的产品，市场一定会接纳和接收。

    企业应该要专注于产品，把性价比做高时才能获得市场认可，另外，土地市场还是一个高增的状态。我个人认为，喜欢发表言论的大佬多数都是公司的老板，大佬在放话看空，但在土地市场其掌控的公司还敢频频举牌。这些大佬到底是看空房地产市场还是看好房地产市场，耐人寻味。因此，言论重要，行动更能说明问题。

    如果确实一定看空的话，企业一定在土地市场上先行决断，缓拿土地，因为资金是“过冬”所必要的。房企不是第一次“过冬”，大家都知道过冬之前应该留什么，应该放什么。一线城市的土地市场目前没有体现出任何冷却，冷淡，或者过于萎缩的表现。这也说明了，这些大佬到底是怎么想的。

    房地产市场在任何时候都有升有降。我们现在是在北京言北京，北京市场是可以保持信心的。而且，我们现在说调控的话，以前总是提降、降、降，现在是缓慢增长，其实，它已经定性了，增长是必然的，这个增长也包括需求量增长。

    新华房产：相较年初1、2月份出现的成交下滑的局面，对于即将到来的“金三银四”是否能上演“绝地反击”一幕？

    许深：产品分不同种类，每个产品有各自的特点，有各自的销售期。实际上，当下的销售节奏不太受月份的影响，更多的是受产品种类的影响。三四月份相对来说比一二月份旺销，很客观的原因一是受春节后返京人群需求回暖的影响。另一方面从2008年开始，我们逐步看到产品的展示效果对销售的直接影响力非常大。北方的一二月份是很寒冷，萧条的，园区环境展示效果也比较差。

    三四月份，北京春暖花开，很多展示区可以调整完毕，现场客户到访体验感变好。三四月份，项目的到访量普遍提高。如果在这个节点上，企业有配合新增供应量的话，客观来说，销售量一定会增长。

    昌平价值凸显 北京金科将深耕

    新华房产：未来随着城市规划的发展、交通、配套等方面的逐步完善，昌平的价值潜力将被挖掘。您如何看待未来昌平的价值潜力？昌平房价将怎样变化？

    许深：我们一直把重点放在昌平，是因为在北京的几大城区板块中，昌平是价值的洼地。它是最有性价比的区域之一。我在其他访谈中说过，昌平政府属于比较稳健的政府。昌平的整个规划中，它的产业配套和住宅配套实际上是合理搭配和合理布局的。

    昌平区域内有八达岭、京承两条高速，八达岭高速偏城西，京承高速偏城东。在两条高速周边做了一些产业园区规划。在产业园区附近再布局住宅区，可以说是产业布局和居住布局相容布局，而不是独立的。

    北京的大部分区域布局相对于北部的昌平来说没有那么合理。昌平政府把整个区域的长远规划考虑的比较好。我认为，北京交通拥堵等问题的最终解决方法一定是来自规划，不是靠修建道路。

    南部区域如新兴的大兴、房山这些区域，是用政策的热点去导向的。国家给了政策后，开发商迅速透支土地价值，把未来的区域成长和规划全部透支，但一个产业布局往往需要五到十年，如果过早透支一个板块产业建设的发展，会造成各种配套的成本很高，投入往往会跟最初的规划产生偏差。

    新华房产：像您刚提到的昌平现在的规划是否有卫星城的概念？

    许深：其实卫星城的概念由来已久，最早黄村是北京的一个卫星城，很多年前提出的，但并没有发展和推广开来。我认为任何一个区域最重要的是有其沿革和发展的历史，如中国和其他国家最大的区别是中国有几千年的历史。由此，城市本身对区域的偏好，是受地方文化影响的。早期外来人口不多，城市发展建设有限，政府配套的集中优势强。这也是为什么最早黄村没有发展起来。

    北京目前形成的摊大饼的状态，与其发展沿革有关系。卫星城概念本身就是成熟概念，但是我还是强调，如果每个片区，特别是每一届的区政府能够做好自身的区域政策规划。产业发展是投资，住宅是盈利，区域政府只有强制平衡二者关系，实行干预，才能发展。昌平在前十五年的精耕细作，着力发展产业，现阶段已经实现了产业规模化，未来有很强的可持续发展能力，也为住宅发展提供了坚实的基础。

    新华房产：除了昌平，未来北京金科是否会向南城或其他区域拓展？

    许深：也会，作为开发商来说，我们没有对任何区域板块的拒绝和歧视，任何一个板块都有自己的优劣势，作为开发商来说，它只在意区域的可持续发展以及收益上是否能达到平衡点，这点最重要。

    新华房产：那么，北京金科选择区域最看重的因素是哪些？

    许深：我觉得还是区域的长远发展。金科一旦进入一个区域，就希望能对整个区域的发展起到积极的作用，同时分享该区域的发展成果。如昌平，从2008年金科到北京，一做就做了四五年，我们不是打一枪换一个地方。本身品牌影响力是需要时间的，不是单纯依靠做广告就可以建立品牌。

    现在所有的开发商都在重视品牌，重视产品，至少大家都在说。北京一线开发商越聚越多，在这个过程中，想让一个品牌真正扎根一个片区，是需要时间的，所以我们做一个片区一定是看其长远未来的发展道路。

    新华房产：也就是说相较面宽，我们更讲究深耕是吗？

    许深：可以这样理解。

    天然优势 金科王府成标杆

    新华房产：据了解，去年金科地产在北京的销售势头良好，在北京的销售额已达29亿元人民币，超额完成了北京公司的年度规划。今年有什么样的目标和规划？

    许深：今年总体目标没有去年的高，很客观的说，我们现在存量不足，手里到今年三四月份只有一个项目在售，目前取证还在陆续进行中，我们的增量应该出现在今年年底或者明年上半年。我们拿地的动作正在紧张的进行，去年我们错过了北京的一些拿地，去年拿地确实难度很大，北京市场上也没有特别成功的拿地项目，所以今年我们希望在北京土地市场上有所斩获，新增供货量应该在年底了。

    新华房产：拿地方面会有哪些动作？

    许深：目前一个方面是积极参与北京的招拍挂，另一方面会加强合资、合作方面推进，我们希望在年底有新的供货量出来，我们周转速度和开发周期集团要求很严格。所以如果今年四五月份取项目，年底就能开盘。

    新华房产：随着北京北部区域价值的逐渐凸显，越来越多的企业进驻，也出现了不少优秀项目，金科王府项目相较同区域的其他项目有哪些优势和特点？

    许深：首先位置、位置还是位置，房地产不能脱离位置。金科王府现在所在的板块价值已经随着城市的扩大成了城市别墅，在城市别墅中享有天然的资源，有两条河环绕，天然的原生古木林等。特别是小汤山区域得天独厚的的温泉资源，也是舒适生活的顶级享受。有资源又是近城市的别墅在北京也是凤毛麟角的。

    从外延来看，这块地是目前在售的低容积率的一个代表，我们做了低密度的别墅，独栋，联排，也有部分叠拼和花园洋房，但差异化产品之间又相对独立，共享资源又互不干扰，这是外在的客观价值。

    最后，不管法式的风格还是园区的体验感和价值感，还有现在已经做到的客户服务体系，都成了可持续发展的典型代表，目前集团全国取地的项目都看了该项目，各地区政府对这个项目评价都很高。

    “被高端”时代 探求新方向

    新华房产：您刚讲到我们现在也在取证阶段，住建委的限价令曾一度给高端市场带来不小的影响，尽管从目前来看，有放松的态势，但对于一直强调控房价的北京市场，未来的高端市场发展将面临怎样的挑战和机遇？北京金科将如何应对？

    许深：我觉得高端市场肯定会比以前更困难，不管是主动的还是被动的。如果按以前来看，现在大家都是高端的，面粉的成本就在那，只做成面包不行，必须做成蛋糕，所以已经变成了被高端。大家都会在产品体验和产品附加值，价值体系上去做文章。

    现在政府调控的方向就是让住宅两极化，一方面让居者有其屋，这种方向不是用商品房解决的，是用政策性用房来解决的。从每块拍地的比例当中来看，目前这块占比很大，所以开发商亏损还是赚钱最终都会归结到商品房上，商品房售价中包含了政策性的成本，最终都会被高端。

    因此，平衡点是每个开发商都要动脑筋去做的地方。任何一个片区，如南部片区，客户的主诉求，什么样的附加体系能够打动他都需要研究。所以说，北京市场虽然没有像以前那样片区鲜明，但房地产市场毕竟是个区域化产品，跟其他商品最大的区别是区域化特点一定要显著。

    金科北京板块，我们一直做的是高端，我们相对北京本土企业，竞争压力大，更多的是把精力放在产品本身上。第一个阶段，在产品附加值和产品体验上做功课。下一个阶段，金科北京也会随着高端市场的发展，向着住宅智能化，绿色环保等方向发展。

    新华房产：对于即将到来的两会，您认为在房地产方面是否会有什么动作？

    许深：我觉得这届政府的经济手段相对稳妥，市场化的调整手法会更丰富一些。市场调节的手法最重要可能就是房产税，我觉得这次房产税即使没有一个明确的征收多少比例的出台，（至少）也会对各地房产税做框架性的要求。目前市场手段已经够多，还是要看执行力。

（来源：新华网）