（作者系北京师范大学金融研究中心教授）

[ 如果无视现状，继续放大供给并以行政手段严厉限制合理需求，甚至贸然推出房地产税，那么泡沫破裂的风险恐怕难以避免]

据第一财经日报报道 从1998年以来，公众似乎逐步形成了房价永远只涨不跌的思维定势，同样的，中国政府的房地产调控也往往以严控价格上涨为政策目标。诸多迹象显示，即便未来2~3年中国整体房价仍然平稳，但在2016~2020年间，房价的下行风险可能将逐步取代上行压力。如果不能捕捉到这种巨大变化，调控就可能演化为房价下行段的落井下石式调控。

供求决定价格，目前房地产已隐约处于结构性供过于求的状态。2008年以来，房屋销售面积从不足8亿平方米上升至超过12亿平方米，但同时房屋在建面积则从20亿平方米上升至60亿平方米。两者落差巨大。假定从现在到2020年，中国房地产的产销面积年均复合增长7％，这意味着到2020年中国房屋在建面积将超过100亿平方米，意味着未来7年需要实现1.08亿套商品住宅的销售。如果再考虑到3600万套保障房的供应，则未来7年需要有约4亿人迁居新房，需要2020年中国的城市化率超过75％。这除了将农村户籍人口大量翻牌为城镇户籍之外，几乎是难以实现的。目前个别城市的“鬼城”现象，可能会逐步蔓延。

我们看到，有效需求增长放缓，目前房地产已明显遭遇需求不足的严重约束。在房子盖多了的同时，迫切需要买房的人群却增长不多。

这是由多方面因素导致的。首先是投资客逐步撤离楼市，现在的购房主力已转变为改善型和首次置业型的需求。改善型需求在卖旧买新时，受到非常大的政策制约，限购限贷政策和沉重的交易税费让改善型需求难以释放。首次置业者则受到支付能力的约束。从日美的经验看，居民储蓄率和房价高度相关。中国居民的储蓄率在上世纪90年代基本稳定，保持在20%~21%，到2009年升至25%，2010~2011年间下降到23%。随着储蓄率一起下滑的还有年轻人群，从2009年至今，中国高考报名人数已连续四年下滑，储蓄率和进入婚育年龄的年轻人同步下滑，显示出在2017年之后中国的首次置业群体将减少且购房支付能力更弱。部分原本勉强可达到购置商品房门槛的中低收入“夹心层”，则很可能通过政府提供的自住型商品房来满足。排队购房的疯狂时代已渐渐远去了。