商业地产亟待调控？

据一位当地销售人员透露，苏州出台商业地产“限售令”一方面是因为当地商业地产已出现过剩的苗头，另一方面是因为不少采取“售后包租”的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象，由此引发的一系列纠纷也让地方政府非常头疼。

面对更多综合体的拔地而起，项目之间的竞争近乎“肉搏”，因此，开发商为了尽早收回投资，打着“售后包租”的旗号尽快出售。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“商业地产开发过剩，会给政府带来很多麻烦：商铺空置、影响市容、小业主闹事（包租合同中止、开发商跑路）。负责任的开发商，应持有部分物业，持续经营。但当前很多开发商像卖住宅一样卖掉商铺，回笼资金，自己爽后，哪管小业主与政府受苦？”

因此，苏州市在全面禁止“售后包租”。“对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。”同时“对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。”

“这可能是头疼医头脚疼医脚的短暂手段，起不了根本的作用。”上述当地开发商表示，根本还在供应量上，尤其是商业地块过去几年出让的太多，“在住宅受限制的情况下，地方政府只能靠卖商业土地来填平发展的资金需求，本质来说，还是土地财政在作怪。”

BOMA中国副主席与商业地产专家陈晓欧指出，如果其他二三线城市的过剩现象越来越严重，那么不排除也像苏州推出调控商业地产的政策。但这些政策也不利于当地的“土地财政”，因此，地方政府调控商业地产的积极性并不高。

在上述当地开发商老总看来，这些政策执行效果好的话，将会抑制开发企业的投资热情，也会对企业的现金流产生影响，“比如，一个能卖10亿的项目，现在只能卖到7亿元，当然对于那些资金雄厚的企业来说并非不是好事，如果未来的市场如前几年一样，那么，这就是政府帮着企业捂盘，最后还可以更高的价格出售，但问题是，如此大的供应量，可能需要更多的时间才能消化。”