【地产中国网•独家报道】节后，当“香港房价跳水”、“内地房价悄然下跌”等“危言”甚嚣尘上之际，苏州市政府却祭出新政剑指商业地产。

近日，苏州市政府发出一纸通知，要求“进一步加强全市商业房地产项目监管”，对于可分割出售类的商业地产项目，建筑面积在10万平方米以下的，将冻结不低于30%的面积；建筑面积在10万平方米以上者，则按地上面积3万平方米冻结，冻结期间不得销售、抵押、转让，期限为三年。同时，还将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准以及全面禁止“售后包租”。

此新政甫一推出，就引起了业界热议，且褒贬不一。支持者认为，这是苏州市政府保护当地商业地产、抑制泡沫的举措；但也有人认为，该“限售令”过于严厉，且“一刀切”的做法可能行不通。那么，苏州紧急出台商业地产新政的目的何在？这一调控手段是否会在其他城市展开？商业地产是否会像住宅一样遭遇调控政策的“围追堵截”？

苏州“无同行不综合体”

与成都、武汉、贵阳等城市一样，在地方政府推动下，各大房企纷纷在苏州建造综合体，当地一位开发商老总告诉地产中国网：“在当地，无同行不综合体，大家都在做，因此造成了一系列的问题。”

首要问题就“严重过剩”，泡沫隐忧乍现。根据不完全统计，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。其中，一个个超高的地标被后来者苏州中心广场的霸气所替代，该项目占地高达21.1公顷（约300多亩），其中土地皆通过招拍挂于2011年9月份正式成交，分18块土地出让，最后成交价合计高达31.6亿元。这些用地中办公占比47.6%，商业22.3%，酒店10%，公寓11.6%，配套8.5%。

引人关注的是该综合体创造了国内建筑的六个第一，其中仅地下停车位就高达6000个。并于2012年5月份正式开建，但整个项目完全建设完毕“需要6到7年”。该项目一旦完工，将与周边的九龙仓国际金融中心、苏州新鸿基大厦、东方之门、晋合广场等在内，形成环金鸡湖CBD，规模庞大，国内大部分项目或无从比拟。

据地产中国网统计，目前苏州在建和已建成的大型综合体已有15个之多，其中仅苏州工业园区就有环球188、建屋紫金东方、九龙仓苏州国际金融中心、东方之门、圆融广场等。

“综合体的建设进度更要匹配城市规模扩大的速度、人流增长的速度，要根据实际需求不能盲目。”上述当地开发商表示，“未来一年商业地产恐怕会出大事，‘烂尾楼’会大量出现，现在很多城市都已经出现‘烂尾楼’。”
因此，苏州市政府出台新政进行整治。在上述通知中指出，出台该政策，旨在优化结构布局，实现商业地产供需平衡，从而防范项目资金风险，以确保商业房地产项目平稳运营。

在苏州大学商学院院长万解秋看来，此次新政，主要从两个方面来控制风险，其一是将苏州的整体商业供应的3成推迟了三年；其二，对开发商的资金门槛要求也提高了。“看上去很严厉，但并非如此，能否防范泡沫，还得看执行情况。”

商业地产亟待调控？

据一位当地销售人员透露，苏州出台商业地产“限售令”一方面是因为当地商业地产已出现过剩的苗头，另一方面是因为不少采取“售后包租”的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象，由此引发的一系列纠纷也让地方政府非常头疼。

面对更多综合体的拔地而起，项目之间的竞争近乎“肉搏”，因此，开发商为了尽早收回投资，打着“售后包租”的旗号尽快出售。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“商业地产开发过剩，会给政府带来很多麻烦：商铺空置、影响市容、小业主闹事（包租合同中止、开发商跑路）。负责任的开发商，应持有部分物业，持续经营。但当前很多开发商像卖住宅一样卖掉商铺，回笼资金，自己爽后，哪管小业主与政府受苦？”

因此，苏州市在全面禁止“售后包租”。“对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。”同时“对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。”

“这可能是头疼医头脚疼医脚的短暂手段，起不了根本的作用。”上述当地开发商表示，根本还在供应量上，尤其是商业地块过去几年出让的太多，“在住宅受限制的情况下，地方政府只能靠卖商业土地来填平发展的资金需求，本质来说，还是土地财政在作怪。”

BOMA中国副主席与商业地产专家陈晓欧指出，如果其他二三线城市的过剩现象越来越严重，那么不排除也像苏州推出调控商业地产的政策。但这些政策也不利于当地的“土地财政”，因此，地方政府调控商业地产的积极性并不高。

在上述当地开发商老总看来，这些政策执行效果好的话，将会抑制开发企业的投资热情，也会对企业的现金流产生影响，“比如，一个能卖10亿的项目，现在只能卖到7亿元，当然对于那些资金雄厚的企业来说并非不是好事，如果未来的市场如前几年一样，那么，这就是政府帮着企业捂盘，最后还可以更高的价格出售，但问题是，如此大的供应量，可能需要更多的时间才能消化。”