“天地”模式难填续曲

作为一个较早进入内地的房地产商，由于种种成功，也令罗康瑞有了“上海姑爷”的称号，而瑞安在上海的“上海新天地”项目，更是让其在内地市场一炮而红。

上海新天地对于瑞安来说，无疑是非常成功的。据当时媒体的报道，1999年开工，2000年一期建成，2001年正式对外开放，当时其周边住宅的价格处于6000-8000元/平方米的阶段，其开发的翠湖天地一期售价已经飙升到了17000—25000元/平方米了，到2008年三期的时候，这个售价更是翻了数倍，达到了恐怖的7万-12万/平方米。

上海新天地这个“传奇”的走红，也让瑞安迅速成为了当时内地市场最炙手可热的企业品牌之一。因改造上海石库门老房子，并将其变为时尚购物街而广受赞誉。如今的上海新天地更是成为了上海的标杆性建筑了，列为上海旅游景点的名单之一。

这种旧城改造的模式不仅让罗康瑞看到了可复制性的希望，同时也得到了很多地方政府抛来的橄榄枝。上海新天地的成功也让瑞安的胃口渐渐大了起来，开始把大量的财力和精力投入到这种旧城改造的模式之中。

短短几年，“天地”模式便开始在杭州、重庆、武汉等重要城市遍地开花了，在这些项目中重庆“天地”项目无疑是罗康瑞最为看好的。但位于重庆市渝中区化龙桥区域的重庆天地城市综合体项目至今已经十年了，漫长的拆迁周期以及作为港商的瑞安所习惯的长开发周期，令这块地仍未达到当时的规划目标，作为项目主体的写字楼和商场依然在建设之中。

这里曾经是著名的“下岗一条街”，拥有众多的老旧厂房和大面积的棚户区。2003年瑞安便开始了对这片地块的拆迁整治储备，历时了整整4年，直到2007年才把这里1.3万户居民迁走。众多“天地系”冗长的战线令瑞安的资金链一直处于吃紧的状态。在2012年的时候，瑞安的负债净额高达260.35亿，净资产负债率达到了70%。

在严跃进看来，上海新天地之所以能成功是两个基本要素，而后来“天地系”之所以遭遇困境，正是缺少了这两个基本要素的原因：第一个因素是拆迁的效果。瑞安在上海新天地项目中，拆迁工作相对紧凑。但后续的“天地系”项目就没有如此顺利了。随着城市房价的上涨、百姓维权意识的提高，房企拆迁的成本越来越大。陷入动迁僵局往往会吞噬大量的资金和利息，从而加剧瑞安的资金紧张程度。

第二个因素是商业氛围的烘托。上海新天地提供了慵懒的小资氛围，这与附近的人民广场商圈形成了互补作用。但当前其他城市的“天地系”，却在功能上与普通的城市商业综合体无异。因此，原有的客户群培育功能明显较弱。

正是因为这两个元素的缺失，导致瑞安的战线越拉越长，动则上百亿元的投资更是让瑞安“苦不堪言”。如果继续操作这些项目，可能不仅不会给瑞安带来高昂的回报，反而可能会成为限制其发展的枷锁。

为解决资金上的压力，瑞安不得不通过出售旗下优质商业项目，来缩短资产的运行周期以提高资金的运营效率。

另一方面，近几年商业地产市场也与十年前发生了巨大的变化，市场竞争越发激烈，商业地产项目扎堆出现，越来越多的企业加入到了商业地产的行业，甚至连万科、绿地也没有例外。

勤和中国连锁经营协会联合发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至2012年9月，中国商业用房施工面积达到6亿平方米。中国购物中心在中国将以每年300家的速度增长，并在2015年时或达到4000家。

在严酷的市场竞争环境下，瑞安如何提高自己的核心竞争力？或许逐步放弃旧城改造模式，走下“神坛”寻找新的商业模式，也成了瑞安不得不面对的问题。（来源：时代周报）