市场的微妙变化

美国塔勒布的黑天鹅理论，之所以有越来越多的拥趸，是因为金融危机的爆发印证了一只黑天鹅的存在。后金融危机时代还表明，市场动荡时期黑天鹅无处不在。黑天鹅象征了不可预测的重大变化。某件事情1000天的历史不会告诉你第1001天的任何信息。这意味着不能只靠过去的经验判断。

万科董事长王石曾表示，由于迷信人的理性，人类从未停止有计划地发展经济，但市场最终会告诉我们，黑天鹅随时可能降临。而王石最近发表的观点在网上疯传，他认为“2014年楼市不太妙”。尽管报道有断章取义之嫌，但至少传达了他的一份担忧。

即使最乐观的开发商，也担心政策是否会出现变化。他们一边拿地，一边观察政府的动态。接连多地出现的高价地给了他们信心。有人认为，政府默许这样的状态出现，至少一线和二线热点城市，现在还是安全的。

资本市场非常关注高价地。中信证券指出，2013 年，一些地方的土地“面粉”贵过“面包”，引发资本市场对房地产行业盈利能力不可持续的巨大担心，从而使得行业的估值水平一直偏低。

融资环境也在逐渐发生变化。彭博房地产分析师方兴认为，2014年1月，中国房地产企业在香港发债42亿美元，创历史第二高月度发行额，并且利率有所下降。让债券持有者放心的是，开发商目前的现金流状况。但不太为人所知的是，这些开发商未来的土地和建筑成本支出。开发商即将发布的2013年资产负债表，可能会打击投资者的部分热情。

丁祖昱判断，2014年楼市成交量达到2013年的水平很有困难。因为2013年成交量过大，透支一部分的需求。另外，房价上升之后也抑制了一部分的需求。企业的压力将会比去年大一些，成本上升，竞争加剧，但总的成交量又不上升。

兰德咨询总裁宋延庆一直在思考，房地产界的黑天鹅事件会不会发生。在2009年那轮地王热中，曾因误判时机连夺高价地导致其后几年痛苦调整的房企，又开始卷土而来。他们曾被视为市场的反向指标。

宋延庆称，和2009年相似的是，目前资金面都比较宽裕。不同的是，尽管住宅供地总量有所增加，但更多是保障房用地增加，有效的商品住宅供地反而急剧减少。高昂的地价和保障房建造成本，能否成功地转移到购房者身上，换言之，购买者在个人房贷收紧的背景下，应对供应结构发生改变的市场，态度是否会有所改变，都是不确定的。

丁祖昱指出，中国房地产还没经历一个完整的周期，很难用周期性的规律对下一步走势做出判断，但调整和波动在2014年将不可避免。